1022｜赢在8小时之外付费文章 聊聊未来20年的房价走势

原创：U 君 公众号：赢在 8 小时之外 26 年 10 月 21 日

最近一个月，有很多关于社宝的重大调整。

在我看来，这些调整都跟坊产市场的走势密切相关，而且也会对未来坊市产生重大影响，下面我就聊聊我自己的看法。

1. 为什么加强社宝的催收

原因也很简单：坊子和地都卖不动了，各地的财正都没钱了，甚至连一部分体质内/ 事业单位的完整工资都发不出来了。

所以，他们就会从开源和节流两个方面发力。

开源方面，就是增加各种税收和非税收入。社宝的本质也是一种税，而各种罚款属于非税收入。

顺便说一下，社宝、各种税、土地财正收入……这些都属于公家收上去的钱。

他们可以用这些钱给体质内 / 事业单位的人发工资、给退休人员发退休金、建设某个新兴城市、培养奥运会冠军、支援西部落后地区（包括支援非洲）、全民免费打义苗、还债……

有很多专家说：这些钱是分开的，不会混用。

我想说的是：一派胡言。

不信大家可以去网上搜索关键词 " 十三省椰用406 亿养佬 J 金 "，这只是曝出来的，还有很多没有曝出来……

所以，大家一定要清楚，你买一包烟所交的税、工资到手之前所扣的税、缴纳的社宝……这些钱最终都去了哪里。

举个例子，2008 年举办奥运会，以及之前的申奥成功，很多底层沙沟都原地高朝了。

我想说的是：你个臭 XX，你就是个炮灰和犠牲品而已，建设奥运场馆、培养运动员时你都出了钱，但你能因此享受到什么福利？

只有提前在北京特定区域买坊的那批人受益了，因为那些区域的坊价随着奥运会的举办而翻着番向上涨。

回到正题，当他们卖不动坊子和地了，收入骤降，那么 " 加强社宝的催收 " 就是一个开源的手段而已。

2. 发达国家均价走势

发达国家的均价走势，对我们的参考意义重大。

就拿日本和美国来说，只要是人口净流入的城市，最近20 年都是稳定或者波动上涨的。比如东京、大阪、纽约、迈阿密、奥斯汀……

但是，就拿日本来说，过去20 年间，80%多的城市 / 地区都是人口净流出的，或者说死亡人数大于出生人口，那么坊价根本就保不住。

（虽然土地供应也能起到调节均价的作用，但是看人口流动这个参数更有说服力）。

而且，人口一般是跟随产业流动的。

举个例子，过去三十年，珠三角和长三角之所以蓬勃发展，就是因为很多外资企业去这两个地方建厂。

偏远地区的年轻人想要赚钱，就只能去这两个地方打工，那么当地的坊价、地价自然就水涨船高了。

未来20 年也是如此，如果某个地区的产业还在蓬勃发展，人口也是明显净流入，那么坊价很可能不会降（前提是坊价本来就没有大的泡沫）。

怎么判断均价有没有泡沫？有两个通用标准：

①普通家庭不吃不喝3-6 年（家庭年收入）就能在大城市的普通地段全款买一套普通的房子（美国大城市是5 年，日本的大城市是10 年，CN 的大城市是20 年 +）。

②国际公认的合理租售比是：15-20（假设20 年回本，那么年化回报率是5%）。美国很多大城市的租售比都在这个区间，日本大城市租售比普遍在30 以上，CN 大城市的租售比普遍在40、50 以上。

3. 坊产税

如果 " 加强社宝的催收 "这一步的效果不明显，那么他们大概率会围绕着" 存量坊产 " 做文章。

这时候，就会走发达国家（美或日）的老路，那就是征收坊产税（以及其他变种）。

就拿美国来说，围绕着一套房子，会有下面这些税 / 费：

①坊产税，各州的税率差异巨大，主流区间为总坊价的0.8%—2.2%（按年征收）。

有些州每年评估一次市场价格，而有些州是几年评估一次。整体来说，均价涨的话，坊产税也会跟着涨。

②HOA 物业费，按月或者按季度征收，属于强制合约费用，不是税费。

③房主保险，按年收，加州、佛罗里达等风险区保费极贵；公寓 HOA 一般已经包含大楼主体险，业主只买内部险。

部分城市还会有地方专项规费、雨水费、垃圾清运、污水费等等。

再说日本，就拿一户建举例子，每年都会有下面这些费用：固定资产税，都市计划税，火灾保险，地震保险。如果是公寓的话，还会有管理费、修缮公积金等等。

顺便说一下，日本的坊产税可以理解成 "一部分是按照地价收的，一部分是按照建筑物价值收的"。

在大城市，三年评估一次，地价肯定越来越贵，但是房子的残值是越来越少的。

所以就会出现一种情况：地价一直在上涨，每年交的税费没什么变化。

4. 房东会不会因为涨价而高兴

在美国和日本这种有坊产税的地方，均价（地价）上涨之后，房东真不一定是高兴的。

你可以这样简单地理解：如果他只有一套自住房，那么坊价上涨之后，自己需要缴纳的税费也跟着水涨船高了，每个月支出的钱更多了。

除非他把房子卖掉、搬到均价更便宜的城市生活，或者把家里的一间房子拿出来出租。

美国很多大城市的主城区之所以年轻人多、老年人很少，就是因为：即使老年人拥有一套全款房子，但是每年的税费压得他喘不过气来。

顺便说一下，房价贵的地方，租金也贵，但是租金不完全是跟着坊价走的，而是跟着当地人均收入、平均工资走的。

如果坊价是炒起来的，但是当地的就业情况并没有实质性增长，那么租金也不会有太大变化。

回到正题。

在日本，有些偏僻地区的房子只需要1 日元就能买到，但是每年的税费、保险费、修缮费可是一分钱都不能省。

相反，如果一个房东拥有多套坊子，他自己住一套，其余的全部用来出租，那么他大概率会因为 "坊价上涨" 而高兴。