谨以此文纪念朱相。
昨日惊闻朱相去世，心情颇为复杂。
对朱相的认识，我也有一个从否定到肯定的过程，这个过程也是我成长的经历。
2011 年在我写冰冷经济真相的时候，面对狂飙猛进的房地产，我当时对朱相的评价是偏负面的，时至今日，虽然这几年我们一直在为房地产去泡沫而苦熬，但是现在回头来看，对朱相的评价却是正面的。
实事求是的说，朱相可能是新中国搞经济水平最高魄力也最大的领导，没有之一，可惜只干了一届。
为什么？
今天给大家详细聊一聊 1998 年。
1998 年当时中国面临的是一个非常困难的局面。这种困难的局面根源是一个计划经济体制转型为市场经济体制整体的不适应，包括：
1、国企亏损面超 40%，银行坏账率 25—30%，朱相承诺的 "三年脱困" 看不到希望。
2、福利分房耗尽财政，城镇居民储蓄 6 万亿但
无释放渠道，内需异常疲软。
3、亚洲金融危机导致外需崩盘 (出口增速从 20% 掉到 0 附近)。
4、通胀转通缩 (CPI 1998 为 -0.8)，企业不敢投、银行不敢贷，老百姓不敢消费。
在这种局面下朱相毅然启动了房改——取消福利分房，房子可以做 20 年按揭。
那么当时如果不搞房改，是否还有其他的解决方案。
有！
但是效果都不如房改。
比如大规模搞基建，能缓解就业压力，但是不乏解决国企脱困，银行金融烂账。
比如通过股权改革，将国企股份卖给居民，这个方案可以减少财政负担，让居民变中产，这种方案理论很美好但是实际操作很容易变成官商勾结瓜分国企财富的盛宴，东欧变色、苏联解体就是活生生的案例。
比如提前在农村搞土改，土地私有化并且可以自由买卖，这个方案其实就是给农民注入一笔财产，用 8 亿农民来拉动内需，这个方案短期可能带来内需的繁荣，但是当时城市化率只有不
到 30%，大量农民卖地之后进入城市，城市没有足够的就业岗位，很容易导致城市贫民窟与治安问题，印度、墨西哥就是这样的案例。
最后各种权衡比较，还是房改综合效果最好。
房改独特在把 "居民储蓄 (信用)+ 土地国有 (财政)+ 国企脱困 (变现)+ 银行抵押品 (资产)" 四件事用按揭杠杆一次性系统解决方案。
老百姓：拿未来 20 年收入换房子，储蓄变首付 + 月供，房地产带动上下游一百多个产业，内需盘活。
地方: 土地出让金从 0 到万亿级, 地方财政解困, 不用乱收费。
国企：卖地收入解决下岗补偿问题，国企破产实现软着陆。
银行: 房贷是最干净抵押贷，坏账率低于 1%，有效冲抵国企烂账。
除此之外，房改叠加 2001 年的入世，外需内需两线其活，直接促成了 2001—2021 年的经济腾飞。
这 20 年中国经济发展之快超乎所有人的想象，影响中 2005 年有网友预测到 2030 年中国 GDP 可能超过日本，结果被全网骂，结果呢？2010 年中国经
济就超过日本了，到了 2018 年中国甚至可以硬怼美国贸易战，打到 2025 年直接让特朗普认怂。
这 20 年高速增长改变了多少人的命运，无数农村孩子就在这 20 年时间走入城市娶妻生子，成为城市的中产，归根结底的原因都是 1998 年房改 +2001 年的入世，而这两件大事都是朱相主导干成的。
一个人的能力与魄力就是这样影响了十几亿人的命运与福祉。
当然，房改也有弊端，这个弊端就是后期的房产泡沫，从 2021 年到 2026 年，我们实际面对的就是房地产去泡沫的过程，这个过程有多难熬，我相信很多人都深有体会。
那么，假如朱相多干一届，是否有可能提前抑制房地产的泡沫，让 2021 年后的我们不这么痛苦呢？
这个真能！
2002 年，在朱相任期末期，其实已经开始对房地产踩刹车；
2002.8 六部委 217 号文，首次要求 "四证齐全" 才放贷，开发贷门槛提高。
2002 下半年央行反复警示：货执报告点名 "防止房地产泡沫"，朱相公开批部分城市过热。
2003.6 央行行 121 号文：开发贷资本金 20% 提高到 30%、禁止银行发放土地出让金贷款、二套首付 + 利率上浮、管住施工流贷——这是 1998 房改后第一份真正 "管货币" 的刹车文件。
实事求是的是说，2003 年房价其实还温和：1998—2003 全国均价只涨 343 元，房价收入比 4-5 倍，确属 "局部过热非全面泡沫"。
但是 2003 年朱相去职，继任者对房地产不是踩刹车而是轰油门。
2003 年 121 文仅仅 2 个月后，2003 年 8 月国务院发文将房地产提到 "支柱产业" 地位，然后房地产开发始狂飙猛进。
假如，我们说假如，假如朱相多干一届，将 2002——2003 年对房地产踩刹车落地，那么房地产会是什么情况？
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