0821｜一文读懂公积J政c调整（研报）

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□ 时隔 24 年第二次系统性修订，公积金转向住房全周期账户

2026 年 6 月 5 日，住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，2026 年 8 月 10 日《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》已于国务院第 93 次常务会议通过，自 2026 年 9 月 20 日起施行。这是公积金管理条例自 2002 年大修后时隔 24 年的第二次系统性修订。核心变化：提取情形从 6 种扩容至 9 种，新增装修、物业费提取；明确租房提取金额可合并计入账户余额核定贷款额度，打通 "不敢提" 堵点；灵活就业人员纳入自愿缴存。修订本质不是加杠杆刺激楼市，而是把沉淀储蓄转化为即期住房消费，公积金从购房信贷工具转向覆盖租、购、装、住的住房全周期账户。我们认为公积金条例修订的核心是通过扩展提取场景、打通租房提取与贷款额度的堵点，提高存量资金的使用效率。

□ 存量资金分布不均，核心城市资金池充足、放松空间大

截至 2024 年末全国缴存余额约 10.9 万亿元，提取人数仅占实缴人数 46.1%，过半资金 "沉睡"。资金池遵循 "以存定贷、循环使用"，真正约束公积金释放的是提取门槛、贷款额度与个贷率安全边界。2024 年全国个贷率 73.86%，整体充裕，但城市分化明显。北上广深整体处于 70%-80%（北京低于 70%），四城合计余额 2.32 万亿元（占全国 21.3%），资金足、风险小，我们认为一线城市公积金政策空间较大、效果可能较其他城市更显著。

□ 一线城市额度大幅上调，300万刚需房测算等效降息

2026 年以来北上广深先后上调贷款额度，家庭最高额度均超 300 万元（上海 324 万、深圳 351 万、广州 360 万、北京 340 万）。一线城市的共性是额度提升，特点是深圳叠加条件最多元并松绑限购、广州侧重生育支持、北京突出绿色建筑与职住平衡、上海相对审慎。以 300 万元总价、首付 20% 测算，政策调整前后北京月供减少约 285 元（等效商贷利率降 45bps）、上海 166 元（29bps）、广州 95 元（22bps）、深圳 48 元（7bps）。公积金 2.6% 与商贷 3.05% 的 45bps 利差下，额度提升实质是结构性降息。

□低总价二手房受益最直接，装修物业费提取激活后周期消费

2026 年 7 月北上广深 300 万元以下二手住宅成交套数占比分别为 49%、57%、82%、54%，我们认为此次公积金政策调整后对于 300 万元以下房屋可全面覆盖首付和贷款，利好二手置换链条打通，中期间接传导至新房。与此同时，我们认为 500 万元以上改善房源公积金占比有限，其修复更取决于收入与房价预期。此外，我们认为公积金可以用于装修与物业费将直接利好家装和物业板块。

□ 投资建议

综上所述，2026 年 8 月北京公积金政策放松后已形成一线城市年内公积金政策全面调整，印证了我们中期策略报告《万亿公积金待激活，利好市场筑底》中提及的下半年关注公积金政策的前瞻判断。我们认为此次公积金政策条例的修订以及一线城市的公积金政策调整，直接利好低总价二手房交易和后周期产业链（家装、物业）。虽然头部央企一线城市占整体销售和土储比重不高，但公积金政策对一线城市的托底作用对开发商亦有边际正向影响——短期通过预期修复推动 PB 估值企稳，中长期兑现至基本面和业绩边际变化。我们延续 "存量崛起，开发筑底" 的行业基本判断，看好华润置地、越秀地产、建发股份、贝壳。

□风险提示: 政策落地节奏不及时期; 各地执行力度存在差异; 居民收入预期修复偏慢; 城市资金池流动性约束影响实际释放效果。

行业评级：看好(维持)

分析师：杨凡

执业证书号：S1230521120001

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2 《战争与房价》 2026.05.06

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正文目录

1. 公积金条例修订有什么变化? $\ldots$ 4

2 当前全国和地方公积金缴存余额情况 $\ldots$ 5

2.1 怎么理解公积金缴存余额? $\ldots$ 5

2.2 资金池循环使用与个贷率约束 $\ldots$ 6

2.3 各城公积金缴存余额差异较大，核心城市普遍充足 $\ldots$ 6

3 2026 年核心城市公积金政策变化 $\ldots$ 7

3.1 北上广深 2026 年内均调整了公积金政策 $\ldots$ 7

3.2 新政下公积金降低购房成本，低总价刚需市场受益更直接 $\ldots$ 9

4 总结 $\ldots$ 9

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图表目录

图 1： 全国公积金缴存余额（万亿元） … 5

图 2： 各省市公积金缴存余额差异较大（2024） … 7

图 3： 一线城市公积金缴存余额占比较高（2024） … 7

表 1： 新公积金提取和使用条例 … 4

表 2： 个人贷款率流动性警戒线 … 6

表 3： 核心 20 城公积金个贷率 …7

表 4： 一线四城住房公积金政策调整额度比较 … 8

表 5： 四个一线城市的公积金政策放松等效商贷利率下降幅度 … 9

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1 公积金条例修订有什么变化?

2026 年公积金政策迎来历史性调整。2026 年 6 月 5 日，住房城乡建设部就《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》公开征求意见。本次《住房公积金管理条例》修订属于国务院条例层级，需经住建部汇总意见、形成送审稿、报国务院审批后公布。2026 年 8 月 10 日，《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》已经 2026 年 7 月 31 日国务院第 93 次常务会议通过，自 2026 年 9 月 20 日起施行。本篇文章主要分析本次政策修改有什么变化，以及对房地产市场可能产生的影响。

现行条例自 1999 年颁布以来，2002 年做过一次系统性大修，2019 年只是小幅技术调整。此次 2026 年的修订是时隔 24 年后的第二次系统性修订。此次修订和 2019 年版本相比有以下几点不同：

1) 提取范围扩容与租房提取堵点打通

与现行条例相比，本次修订征求意见稿最核心的变化之一，是提取范围从 6 种大幅扩容至 9 种，新增装修自住住房、支付自住住房物业费，以及经国务院批准的其他住房消费情形。这意味着地方试点多年的 "装修提取""物业费提取" 有望上升为国家制度，公积金的使用场景从购房进一步延伸至住房消费。

表1:新公积金提取和使用条例

资料来源: 住房和城乡建设部、浙商证券研究所

同时，征求意见稿打通了 "租房提取影响贷款" 的政策堵点。现行条例下，租房提取会减少账户余额，进而影响未来贷款额度，导致部分缴存人 "不敢提"。征求意见稿中提及，因租房提取住房公积金的，在申请公积金个人住房贷款时，提取资金金额可合并计入住房公积金账户余额。这意味着租房提取不再削弱未来贷款能力，我们认为这将有利于提升资金活化率。

2) 灵活就业覆盖

本次修订还扩大了公积金缴存覆盖面。现行条例主要覆盖 "单位及其在职职工"，征求意见稿新增个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员，可自愿参加住房公积金制度。这是对此前灵活就业人员缴存试点的制度化确认。

3) 利率机制与数字化调整

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利率决定机制也有所调整。原条例下，公积金利率由中国人民银行提出，经征求住建部意见后，报国务院批准；2026 年 6 月征求意见稿调整为由住建部、财政部、中国人民银行提出，报国务院批准。这意味着公积金利率机制更强调住房政策、财政政策与货币政策之间的协同。在 2026 年 8 月 10 日《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》中，第六条改为 "住房公积金的存、贷利率由国务院决定"。

此外，征求意见稿提出加强住房公积金数字化能力建设，推动跨地区、跨部门、跨层级的业务协同，推进住房公积金互认互贷。这是对人口流动频繁、异地使用不便等问题的制度回应。同时，征求意见稿加大了违法提取和违法获得贷款的处罚力度，有利于提升制度规范性。

2.1 怎么理解公积金缴存余额？

公积金本质上是一个政策性住房金融体系，并不是一笔静态资金。单位和职工按照工资的一定比例缴入个人账户，形成公积金资金池；资金一部分以个人住房贷款形式贷出，一部分以银行存款等形式沉淀，同时贷款回收和新增缴存又会持续补充资金池。因此我们认为，理解公积金政策影响时，不能只看 "账上还有多少钱"，更要看资金池的循环能力和使用效率。

缴存余额可以简单理解为资金池中当前仍然留存的资金，即历年缴存进入的资金，扣除历年提取、加上贷款回收等因素后的余额。其大致公式为：

年末缴存余额 = 年初缴存余额 + 本年缴存总额 - 本年提取总额 + 本年贷款回收额

也就是说，提取出去的资金并不意味着资金池永久的减少，贷款回收和新增缴存会持续形成补充。

截止 2024 年底，全国住房公积金缴存余额约 10.9 万亿元，但提取人数仅占实缴人数的 46.1%，超过半数缴存人的账户资金仍处于沉淀状态。

图1:全国公积金缴存余额(万亿元)

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2.2 资金池循环使用与个贷率约束

根据住建部、央行和财政部发布的《全国住房公积金 2024 年年度报告》，2024 年全国住房公积金缴存余额的 10.9 万亿元中，个人住房贷款余额约 8.07 万亿元，个人住房贷款率约 73.86%。这说明全国约 74% 的缴存余额已经以贷款形式贷出，约 26% 以存款及其他资产形式留存在资金池中。但这并不等于待提取的余额只剩下约 2.8 万亿元。贷款余额是公积金中心对借款人的债权。借款人每月偿还本息，回收资金会重新回到资金池，用于新的提取或再贷款。因此，公积金中心的运作逻辑是 "以存定贷、循环使用"。只要新增缴存、贷款回收和提取节奏保持匹配，资金池就能够持续运转。

我们认为限制公积金释放的因素，不完全是资金总量，而是提取门槛、贷款额度和个贷率安全边界。2024 年全国个贷率约 73.86%，业内通常将 85% 左右视为流动性警戒线。若提取和贷款需求短期快速放量，部分城市可能面临资金池流动性压力，从而影响贷款额度或提取政策执行力度。

表2：个人贷款率流动性警戒线

资料来源：长沙住房公积金管理中心、浙商证券研究所

关于公积金政策调整对购买力的释放，我认为还需要分为 "资金池活化" 和 "实际购房转化" 两个层面理解。前者是理论上能够释放多少沉淀资金，后者是这些资金最终有多少能真正转化为购房成交。

从资金活化角度看，全国住房公积金缴存余额约 10.9 万亿元，但 2024 年提取人数仅占实缴人数的 46.1%，说明仍有大量缴存人的账户资金处于沉淀状态。若提取范围扩容后，更多人开始用于装修、物业费、租房或首付等住房消费，理论上可释放约更多增量资金。但这部分资金不会全部进入购房市场。若用于装修、物业费、租房等场景，更多体现为 1:1 的住房消费激活；若用于购房首付，则可能进一步撬动贷款和成交。

公积金政策释放实际转为购房成交，我们认为其实际撬动效果仍受到当地贷款额度上限、账户余额倍数、还款能力和居民收入预期约束。因此，公积金政策的作用更应理解为提升存量资金使用效率，而不是简单的放大购房杠杆。

2.3 各城公积金缴存余额差异较大，核心城市普遍充足

分省市来看，公积金余额各省市占全国比例差异较大，直辖市占比 19%、广东省 10%、江苏省 8%、山东省 6%、浙江省 6%。如果分城市来看，差异更明显。核心城市由于公积金资金池规模更大、住房交易活跃度更高，政策放松后的边际效应也更明显。四个一线城市公积金缴存余额合计约 2.32 万亿元，占全国比例约 21.3%；核心 20 城合计约 4.82 万亿元，占全国比例约 44.3%。

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图3:一线城市公积金缴存余额占比较高(2024)

核心城市中各城市的个人贷款率也有较大差异。根据我们上述分析，个贷率越低的城市，公积金政策放松的空间越大，提取扩容对资金池冲击有限。而个贷率较高的城市，公积金政策放松需格外谨慎，优先保障贷款兑付和流动性安全。

表3:核心20城公积金个贷率

资料来源: 各地方住房和城乡建设部、浙商证券研究所

总体来看，四个一线城市的个贷率偏低，公积金政策放松的空间较大，对应的当地公积金风险较小，政策效果可能更明显。

3.1 北上广深2026年内均调整了公积金政策

2026 年以来，北上广深四个一线城市先后出台住房公积金宽松政策，核心抓手均为贷款额度大幅上调，但力度和配套政策各有侧重。

从出台时间和额度幅度看, 上海于 2026 年 2 月率先行动, 家庭首套基础额度上调至 200 万元, 叠加多子女、绿色建筑等条件后理论最高可达 324 万元; 深圳 4 月底跟进, 家庭基础额度 130 万元, 但通过首套、多子女、初婚初育、保障性住房等多重叠加, 理论最高可达 351 万元; 广州同样在 4 月底调整, 家庭基础额度 200 万元, 叠加一孩至三孩及好房子条件后最高 360 万元；北京 8 月出台新政，家庭首套基础额度 240 万元，叠加城六区外迁、绿色建筑、多子女等条件后最高 340 万元。

从配套政策看，四城呈现差异化特征：深圳力度最为多元，除额度外新增初婚初育上浮 50%、保障性住房上浮 40%，并同步放宽限购（部分区户籍可购 3 套、居住证免社保购 1 套）；广州侧重生育支持，二孩上浮 40%、三孩上浮 50%，且好房子上浮 30%，同时配合卖旧买新专项补贴（最高 3 万元）；北京突出绿色建筑和职住平衡，绿色建筑最高加 40 万元、城六区外迁加 20 万元，并配套装修提取最高 25 万元、带押过户等便利措施；上海则相对审慎，主要叠加多子女 20% 和绿色建筑 15%，同时推进公积金认房不认贷及成年子女唯一住房免税等认定优化。

总体而言，四城政策共同指向以额度提升撬动刚需和改善需求，但深圳、广州在叠加条件和限购松绑上力度更大，北京、上海则相对稳健，更多通过产品结构和认定标准优化释放购买力。

表4：一线四城住房公积金政策调整额度比较

资料来源：北京、上海、深圳、广州住建部门，浙商证券研究所

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3.2新政下公积金降低购房成本，低总价刚需市场受益更直接

由于公积金贷款利率 2.6% 和商贷利率 3.05% 相差 45bps，我们认为公积金提取额度的提升等同于结构性降低房贷综合利率，进而降低购房成本。

2026 年 7 月，一线城市的楼市成交结构已经明显偏向低总价房源，北京、上海、广州、深圳 300 万元以下二手住宅成交套数占比分别为 49%、57%、82% 和 54%。2026 年一线城市先后调高了公积金提取额度后家庭理论最高额度均超过 300 万，基础额度 130-240 万不等。对于 300 万总价的刚需房而言，公积金首付和公积金贷款可以全面覆盖。我们可以按照公积金首付比例 20%，家庭公积金基础提取额度大致测算各城市的月供节约金额是多少（如下表）。

表5:四个一线城市的公积金政策放松等效商贷利率下降幅度

资料来源：浙商证券研究所

对于总价 500 万元以上的改善型房源，公积金的边际贡献相对有限。即使提取范围放宽，改善型购房仍需要商业贷款补充，月供绝对金额数额偏大，对居民收入稳定性要求仍然较高。

我们认为，公积金政策调整对低总价刚需市场利好明确，而大部分一线城市 300 万左右刚需房存在于二手房市场中，所以公积金政策对二手房市场带来的带看量、成交量的影响更显著。尽管短期对总价更高的新房市场影响有限，但是我们认为盘活二手房流动性有助于置换链条的打通，从中期维度来看会间接作用到新房市场。需要提示的是，新房市场的量价回暖我们认为收入和房价预期仍然是主导，公积金政策是温和的托底型支持。

4总结

总体来看，我们认为本次《住房公积金管理条例》修订是值得关注的重要事件。公积金的激活主要是提升资金池的使用效率。此次修订条例拟将提取范围从 6 种扩容至 9 种、打通租房提取与贷款额度的堵点、将灵活就业人员纳入制度覆盖，公积金正从传统的购房支持工具，转向覆盖租房、装修、物业费等场景的住房全周期账户。我们认为这对拉动整体地产链消费有积极作用。

资金池无系统性风险，核心城市是政策释放主战场

从资金端看，全国公积金 "以存定贷、循环使用" 的运作机制健康，2024 年个贷率约 73.86%，处于 75% 以下的流动性充裕区间，提取扩容对资金池整体冲击有限。但城市间分化显著：个贷率超 90% 的重庆、苏州、武汉、宁波、合肥等城市放松空间有限，需优先保障贷款兑付；而四个一线城市个贷率整体偏低、资金池充足 ( 合计缴存余额 2.32 万亿元，占全国 21.3%），既是本轮政策落地的先行者，也是政策效果最可期的区域。我们认为，后续公积金宽松政策将沿 "核心城市先行、低个贷率城市跟进" 的路径扩散。2026 年北上广深已先后调整公积金政策，将公积金提取上限大幅上调，普遍将家庭贷款最高额度上调至 300 万元以上。

低总价市场边际受益，中高端影响有限

我们认为公积金提取额度的上调对市场的影响是结构性的，更集中于低总价刚需市场。公积金 2.6% 的贷款利率与商贷存在约 45bps 利差，额度提升等同于结构性降低购房综合成本。对于 300 万元总价的刚需房，当前一线城市公积金首付和贷款已可全面覆盖，测算月供节约约 48-285 元，等效商贷利率下降 7-45bps。根据冰山指数成交数据，2026 年 7 月一线城市北京、上海、广州、深圳 300 万元以下二手住宅成交套数占比分别为 49%、57%、82% 和 54%。参考一线城市二手房中 300 万总价成交占比，我们认为公积金新政短期有助于盘活二手房流动性，进而推动置换链条，中期间接待导至新房市场。

相比之下，总价 500 万元以上的改善型房源受影响有限。即便额度上浮，公积金在总房款中占比仍然偏低，购房者仍需大量商贷补充，且改善需求对收入预期和房价预期的敏感度更高。因此，中高端市场的回暖节奏更多取决于宏观基本面，公积金政策仅是温和的托底型支持。

后周期产业链存在消费激活空间

装修提取和物业费提取的全国制度化，是本次修订对住房后周期产业链影响最直接的部分。公积金资金从购房、还贷延伸至装修、物业、家居建材等消费场景。从产业链角度看，政策边际利好更可能体现在装修、建材、家居、物业服务等后周期板块——相比新房开发投资，后周期消费与存量房交易和居住改善绑定更紧，也更契合房地产市场从增量开发转向存量运营的大趋势。

综上所述，2026 年 8 月北京公积金政策放松后已形成一线城市年内公积金政策全面调整，印证了我们中期策略报告《万亿公积金待激活，利好市场筑底》中提及的下半年关注公积金政策的前瞻判断。我们认为此次公积金政策条例的修订以及一线城市的公积金政策调整，直接利好低总价二手房交易和后周期产业链（家装、物业）。虽然头部央国企一线城市占整体销售和土储比重不高，但公积金政策对一线城市的托底作用对开发商亦有边际正向影响——短期通过预期修复推动 PB 估值企稳，中长期兑现至基本面和业绩边际变化。我们延续 "存量崛起，开发筑底" 的行业基本判断，看好华润置地、越秀地产、建发股份、贝壳。

风险提示: 政策落地节奏 不及预期; 各地执行力度存在差异; 居民收入预期修复偏慢; 城市资金池流动性约束影响实际释放效果。