根据今年上半年的数据，全国二手房交易量占比达到 50.4%，首次实现对新房市场的历史性超越。
这一关键拐点标志着，我国房地产市场正式告别过去的大规模增量建设阶段，全面跨入以存量流转为主的存量房时代。对于绝大多数普通人来说，房子已经从投资品，变成了消费品。
作为一个曾经的房地产老司机，我今天就借着这条新闻，为大家拆解这一数据到底意味着什么，我们普通人又该如何应对。
首先，全国二手房交易量占比达到 50.4% 这个数据，极具迷惑性，这就跟你与马斯克身价合计 9000 亿美元一样，虽然真实，但没啥参考价值。
那么真相到底是啥呢？
从时间维度看，二手房在全国住房交易中的份额，的确经历了剧烈拉升：2018 年仅占 21%-23%，2020 年缓慢攀升至 25%-27%，2022 年突破 31%，2024 年迅速扩大至 43% 左右，并于 2026 年正式站上 50.4% 的历史拐点。
再看销售面积。
2018 年全国新建商品住宅销售面积高达 14.79 亿 m², 二手房仅 4.0-4.3 亿 m²;2020 年新房触及 15.48 亿 m²的历史峰值, 二手房约 5.2-5.5 亿 m²。而到了 2026 年上半年, 新房已回落至约 3.38 亿 m², 二手房则达到 3.5 亿 m²左右。
这意味着，虽然房地产不景气，但是二手房销量依旧可观。仅半年的二手房交易量，已接近 2018 年全年的八成以上。
二手房哐哐卖，销量不断上涨，同时新房销量不断减少，此消彼长之下，全国市场自然进入存量房阶段。
从区域维度看，也就是将市场分为一至四线城市分层对比，你会发现这又不算是个新事儿。
早在 2009 年，北京的二手房交易量就系统性超越新房了，2016-2018 年占比维持在 70% 以上：上海、深圳的二手房于 2015 年完成反超，占比稳定在 65%-70%；南京、杭州、成都等准一线城市也在 2019 年前后完成切换。
也就是说，一线城市约在 2015 年就进入存量房时代，准一线城市 2019 年跟进，如今全国 50.4% 的数据说明，三四线城市也终于跟上了。
背后反映出的事实是，2018 年到 2022 年，全国新房销售之所以如此火爆，完全是由三四线及县域城市的增量撑起来的。当这部分需求也熄火时，全国层面的存量房拐点才真正到来。
那么，为什么二手房越卖越火，新房却卖不动了？核心原因有三个。
其一，二手房的价格优势。
二手房的价格更贴近市场真实水位，8000 卖不动就 6000，6000 卖不动就 4000。
查看近一年的实际成交价就会发现，许多二手房已跌回 2016-2018 年的水平。中介圈有句老话，没有卖不动的房子，只有卖不动的价格。
价格弹性大，能够反映真实需求，是二手房最大的优势。反观新房。降价空间也不是没有，但不能明目张胆地降。
在三四线城市，房企可以用工抵房、增加实得面积、减少容积率等隐蔽方式变相降价，但绝不能直接降价。毕竟最近几年，房地产维权最多的原因，就是老业主买贵了。
所以，新房宁可卖不出去，也不能轻易降价。
其二，确定性。
过去几年延期交付、烂尾的阴影，对市场信心的打击至今未消。
二手房 "所见即所得"，小区环境、周边配套、房屋硬伤，实地走一圈便看得一清二楚，不存在交付即翻车的风险。
既然房子已经从投资品回归消费品，那么对于一个消费品来说，它的性价比就比 "全新" 更重要。就像手机如果出厂即贬值，二手市场的高性价比就会成为首选，房子也一样。
其三，地段好。
核心地段早已开发殆尽，好地段的房子纷纷从新房变成二手房。目前仍在售的新盘大多位于远郊，在配套、交通、成熟度上跟优质二手房不在一个量级，很难和优质二手房竞争。
换句话说来讲，在当前市场，二手房成为真正具备市场竞争力的产品。
其实这也很正常，中国城镇化率已接近 70%，房地产增长曲线会大大放缓，房子不再具有稀缺性，便从投资品变成了消费品。
对于一个发达经济体来说，存量房时代的到来只是历史的必然，欧美日韩都经历过这个切换。
所以，真正问题从来不是 "为什么"，而是 "怎么办"。
首先，如果房子变成消费品，三四线城市的新房就更难受了。
因为三四线城市自有住房比例达到 90% 以上，人均居住面积也在世界前茅。所以，三四线城市只有少量家庭有置换新房的需求，而且他们还会横向对比三四线新房和准一线二手房。
如果按照准一线城市新房销售占市场总额的 20%-30% 计算，三四线城市未来要达到这个水平，意味着新房销量还有一段下跌空间。
如果三四线新房销售还能下降，会发生什么？
最大困境是三四线地方财政吃紧，因为存量房交易再活跃，流入地方财政的资金始终有限。
2024-2025 年百城销售面积中，三四线降幅超 20%-30%，库存去化周期普遍升至 24-36 个月以上。而当前在售的新房，大多对应 2023-2024 年的土拍项目。据券商统计，当时部分弱三四线城市 70%-80% 的土拍由本地城投拿下，本质上是房企退场后，地方通过左手倒右手维持土地出让、增加财政流动性的操作。
如果三四线新房销售下滑，就会传导到地方城投，最终传导到城市经济循环系统。
这是因为城投也高度依赖融资，银行贷款、非标或平台发债的资金成本普遍在 4.5%-7%，部分地方甚至高达 10%。城投拿钱付土地款、开发建房，一旦新房无法转化为现金流，债务链条的紧绷程度可想而知。
这样一来，首当其冲的会是这些地区的体制内人员。
从收入结构来看，中央仅保障广义财政人员的基本工资，各类奖金完全依赖地方财力。基本工资通常仅占总收入的二分之一，这也就意味着，不少地方公务员的收入比几年前还低了不少。
如果地方财政没有足够的收入发放奖金，公务员的实际收入可能天差地别。而收入变低，就会影响年轻人的考公选择。比如浙江三四线城市、财政充裕的区县，上岸分数可以直逼西部省会。
接着就是影响一些地方项目的投资。
当地方上缺钱时，各经营主体只有收紧开支，优先保全现金流。由于中央财政的兜底严格限定在 "三保"，也就是保基本民生、保工资、保运转，凡是付款义务不在 "三保" 范围内的经贸往来，都必须独立评估交易对手的真实支付能力，不能再预设 "政府项目必有兜底"。
城投债投资就是一个典型。
过去买城投债，你看的是评级，但现在它们的评级也面临持续的下行压力，现在一个地方的城投债能不能投，不能只看评级，而是要看它们背后的项目到底是什么成色。
首先，要看项目解决的是什么问题，是当地员工的真实住房需求？比如，当地引进了某大型工厂，需要在附近修房子出售给员工；还是旅游产业的配套刚需；还是仅仅为了发当地财政人员的奖金？
这三者之间有本质区别，决定了项目是资产还是负担。
二是一定要核查租售比。
能租出去的房子一定有市场，租都租不出价的大概率没戏。既然房子是消费品，一定要能够被真实消费才行。租金是检验项目是否具备 "内生造血能力" 的试金石，租售比是刺破一切 "纸面资产" 泡沫的那根针。
最后要看配套便利度。
投资时代，大家买房喜欢看规划，地铁什么时候通、学校什么时候建、商场什么时候开业，全是买的预期。但站在消费品视角，"规划" 对今天的购买决策来说，意义早就不像以前那么大了。
在消费品框架下，逻辑很简单，配套没兑现之前，你完全可以等。等学校建好了、商场开业了、地铁通了再买。一句话，在消费品时代，不要轻易相信任何规划。
根据对各国房地产发展规律的复盘，再给大家几条干货建议。
第一，聚拢核心城市。
房地产调整初期，价格下跌具有全国性；但房地产软着陆后的房价回升，高度集中于特定重点都市圈，如韩国首尔都市圈、日本东京都市圈。
也就是说，市场软着陆之后，确实会迎来新一轮上行，但这一轮只有部分区域会真正起飞，绝大多数城市将长期横盘甚至继续阴跌。
从发达国家的经验来看，当人口总量见顶、产业向高附加值链条攀升时，人口和产业的聚集只是必然结果。因为只有当地有足够的工作岗位，供大家支付房租和房贷，房子才具备消费价值。
第二，聚焦基础民生领域。
下沉市场的活力，本质上取决于地方消费能力的厚薄，当地方最大消费群体的购买力大幅缩水时，整个市场的温度也会骤降。
一般来说，如果一个品牌的营收基本盘扎在三四线城市，那它未来的业绩表现恐怕很难乐观。但大多数经验证明，不管城市经济再怎么走下坡路，电信、水电、能源等基础民生供给是一定会保住的，因为这类资产具备刚性需求属性和制度托底属性。
所以从长期投资视角看，在财政紧平衡时代，贴近 "三保" 清单的民生类资产具备更强的防御性，适合长期投资，同理，长期就业也可以考虑这些领域。
第三，关注具备国际竞争力的出口企业。
随着产业聚集，真正活下来的企业，大都是靠国际市场打开第二增长曲线。真正具备国际竞争力的企业，往往也拥有深厚的国内护城河；而无法在海外市场立足的企业，其国内竞争力多半也是虚胖。
出海能力，是检验企业成色的试金石。不管大家就业、投资还是买房，都要关注当地企业的出海能力和造血能力。
总之，希望大家在存量房时代，更加理性地看待和投资房产。
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