下一步，标题是“依法开发融资和销售三项基础制度出台了”，对吧？实际上就是这个意思。只不过网上因为 30 年 40 年那个贷款的热点一冲，把这个主要的反而冲掉了。它其实就是开发融资跟销售三项基础制度，至于说没有“开发”两个字出现呢，实际上在县访里面，已经包括进去了。所以大家去理解这个制度的话，如果说对外去说的话，实际上就是我们讲的“开发、融资、销售三项基础制度”。那这个制度，你讲了这句话，就能够理解它主要的一个精神。因为这句话，实际上就是十五规划讲的话，所以我们现在出台的这个制度，严格讲都不能叫政策，它只能叫制度。它实际上就是我们这次讲的“新模式”已经正式出炉了，相关的配套的文件、配套的制度。它的原话，在 2025 年四季度的时候，我当时是提过的，十五规划啊，当时也炒得很热，叫“推动房地产高质量发展”，这句话大家可能能听到过。后面马上跟接下来就是“加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，对吧？后面再说了一些话。
为什么要讲这个? 不讲这个，就很容易跟另外一个政策带偏了。因为这个政策出台之前，资本市场表现也不错。在之前呢，就是上海放松了限购，放松了这个购房的一些政策，包括北京放出的限购政策，大家容易把它放在一起去讲。实际上刚才我讲的，这些都是制度，它是更着眼于十五五，从长远的角度去讲的。至于说北京跟上海，那是一个市场行情的问题，是止跌回稳的问题，那是楼市短期内的问题，对吧？所以两者的出发点是不一样的。那么实际上北京上海那些地方，说出租车直白一点啊，就是楼市其实表现是不太好的。但是刚才讲的这三项制度呢，其实是一项常规工作，就是今年必须要做的。而且这个节点，其实是很有意思的，为什么呢？我们整个这个楼市的逻辑，政府部门出台政策，它也要时间，对吧？2024 年的时候，四季度我们的楼市好起来一点了，对吧？当时大家应该有印象，2024 年四季度开始，北上广深各这个放行限购，首付比例下调，楼市好起来了。到了 2025 年的时候，就出现了一个很重要的政策，叫“住宅建设项目规范”，对吧？就是我们讲的“四代宅、五代宅”这样一个提法。所以说，实际上从那个时候开始，住建部和各个部门，它的工作重心发生一个重要的转变——楼市放不放松，让地方自己去放了，对吧？等一下我也还会讲到啊，楼市到底怎么放，楼市放不放松让地方去放，国家层面主要是讲基础制度的构建的。那这个就是我们讲的背景，对吧？你理解了这个背景，就不会非常刻意地去讲他是不是要怎么救市什么的。如果一定要讲这里面有一条救市的政策，那就是 30 年到 40 年那条贷款，那条政策很明显就是要拉动楼市的，对吧？等一下也可以专门讲。
讲完这个以后，其实我们梳理梳理这次的这个政策，基本上来讲，金融政策偏得多一点，现房呢，当然也是也是一个。所以今天我们讲，我主要是从几个点讲：第一，把开发贷给大家讲讲，因为这其实也是一个独立的文件，开发贷，针对房企的。另外一个呢，针对个人房贷的，等一下把 30 年到 40 年也给大家讲，个人房贷的，这也是一个住房消费嘛，对吧？也涉及到救市的一个内容。然后再讲讲资本市场，就是资本市场到底这个政策怎么表述，对吧？有没有新增的内容。资本市场讲完以后，我们再讲讲关于这个现房销售。所以理解起来，其实核心点就是我们讲的这个 4 个内容嘛——开发贷怎么做的，个人按揭贷款怎么走的，然后这个资本市场怎么弄的，然后我们现房怎么做的，就这 4 个事，对吧？这个就是我们讲的开发、销售、融资基础制度。
要讲开发贷呢，实际上，如果你把那个话给读一读，就能够读出这个含义的。这个话的原话的意思，包括后面大家去读那个政策，其实后面那个内容很细，都不用去读的。就看前面他那个定调，开发贷里面讲的叫“为规范银行业金融机构商品住房开发贷款业务经营行为，加强商品住房开发贷款审慎经营管理，满足商品住房开发项目合理融资需求，支持构建房地产发展新模式”，这就是他的目的。这 4 句话里面有两句话都是偏——不能说利空，就是有点规范的，比如说“规范银行业金融机构”。所以，本质上来讲，这个文件发出来是在管银行的，不是管开发商的，是管银行的后续开发贷款的一些业务，也管银行的后续贷款发放的一些管理。那实际上理解这一点，你就能理解，这个新模式嘛，新模式说得直白一点，就是跟那个恒大跟一些房企的暴露都是有关系的，对吧？他不可能脱离那个事，单纯去讲新模式的。所以，本质上来讲，我们理解这个政策的这个逻辑就很清晰了——就是当年银行在开发贷里面到底出过什么事，我们这次就要给他补上什么。所以，你也不用说讲他是利空还是什么，就是一个规范。当年银行不规范，然后我现在住建部各个部门，现在楼市也稍微好起来了，然后我出了这么一个政策发出来了。发出来那里面的一个核心的点，这个文件有很多，我个人理解，核心的点就是强调了资金必须是内部使用的，不能流出去的。为什么这么讲呢？以前的这个房企暴雷的时候，出现过一个很重大的事件——很多人疑问说，购房者买房不是付了钱了吗？付了钱以后怎么还会烂尾呢？那这个钱到哪里去了呢？后来一调研发现，集团公司，这些暴雷的集团公司，他把这些资金给抽回去了。比如说，这个集团公司是在上海的，然后它有个项目是在边上的，在三四线城市的，在无锡的。然后这个集团公司聊天出现了资金这个问题，他就从无锡那边把那个钱给抽回来。所以，现在对于这个开发贷的这个要求，其实说得直白一点，在无锡的项目，在无锡的那个钱就必须在无锡使用，不能因为各种原因流出去。因为无锡你流到无锡下面的那些百强县都没关系，这个可能内部调整都允许，但绝对不能从无锡流到跨城市，流到别的一些地级市，别的地方。这个是我们这次讲的一个很核心的内容。
你讲到这一点，它到底是不是一个新的政策表述呢？它就不是一个新的政策表述了，它其实就是我们的融资协调机制跟白名单制度的延续。那你理解到这一点，就可以理解为它是一个积极的，因为融资协调跟白名单制度其实说白了，对各个开发商现在就是要加大资金的支持的。但是支持归支持，各种资金现在是不能随便流转的，一定要聚焦在你自己的那个项目。所以，讲到这一点，我们认为啊，这次讲的开发贷或者说银行的贷款，核心的就是 9 个字，我把它总结了——主办银行，然后一条横线，房地产项目。主办银行，房地产项目。那以前他是怎么弄的呢？或者说，我先把“主办银行”跟“房地产项目”讲讲。主办银行讲的就是接下来所有的贷款，不能是有各个不同的银行来贷款的，没有一个当家人的，必须得有一家银行来承担责任的。有个老大哥，这个老大哥不是说贴个标签说是老大哥，他是要负法律责任的。他可以找别的银行一起搞银团贷款，但最终负责任的肯定是这家主办银行。这个跟以前有一个本质的区别——以前也是这种模式操作的，但是以前各家银行其实是没有主次之分的，而且呢，还出现过一个什么事呢？以前各家银行都对这些企业进行投资，进行贷款，对吧？那以后房地产好嘛，市场好嘛，大家都融资嘛，给你投放信贷嘛。投放信贷以后出现一个什么问题呢？在房地产企业债务未出现问题、销售数据不太好的时候，出现了非常明显的银行抽资，把这个资金给抽回来，就是我们讲的抽贷断贷。抽贷断贷一抽以后，这个开发商更加没钱了，那楼盘就烂尾了。所以，现在就是说，银行的贷款必须有家主办银行，然后假如真的出现一些问题的话，别的银行你是不能把资金给抽回去的。这就是我们讲的这个模式，那这个模式就不是新鲜的模式了，这个模式就是我们讲的这两年讲的保交房、保交楼，讲的融资白名单制度，它就是个延续。你通篇读下来，你如果再对比 2023 年以来的所有政策，整个文字的表述没有出现特别大的一些变化。
所以，你如果理解这个政策，至少你要了解到一点，就是银行发放开发贷的模式跟以前有点偏了。现在就是按照“主办银行 + 房地产项目”来操作。我再说另外一个词叫“房地产项目”。那以前呢，这个投放，比如说市场好的时候是怎么投放的？我直接送信给你集团公司，你集团公司自己去弄嘛，对吧？那理论上讲也没问题，但是后面考虑到这种楼盘烂尾的问题，现在说得直白一点很明确——我就针对你那个具体的楼盘。比如说我无锡有两个楼盘，其中有一个楼盘我要单独给你监管，另外一个楼盘我也要单独给你监管。但是以前不是这样的，以前是我整个无锡的总公司我来监管的。所以，现在的监管就是要落实到房地产具体的项目，项目制，主办银行制加项目制。那这样大家就能理解，这个操作模式是这样做的，对吧？当然实操过程中到底怎么弄，可能会有些变数，好在现在烂尾的项目也不多了，这种管理成本也不高。但这也说明，这个时代已经过去了。
如果说讲这个地方，开发商里面有哪个表述是创新的呢？我自己的个人理解，它里面强调了关于逃废金融债务的企业，是不能获得贷款的。那这句话我把它直白地翻译一下是什么意思呢——就是你开发商如果说债务问题没有达成协议，不一定完全解决，但你简要达成协议的，没有达成协议的，你这家企业接下来想获得开发贷款的话，你是拿不到的。所以，我们对于去理解这个政策，对于理解当前所有的企业，其实能够分两类，两类企业是利好的。第一类，本来就是没什么债务问题的，一直就好的，保利、中海、金茂、招商、绿城、滨江，数来数去，反正地产股就这几家企业，都没问题的，那他肯定能够获得贷款的支持。而且，如果按照这个信贷投放的考核要求，这些企业获得贷款方面的便利程度会提高。这是一个。但是还有另外一种，金融债务的问题基本上解决了，那至少我最近看新闻，我感觉有 4 家企业的新闻是偏好的——一个融创，第二个金地，第三个金科，第四个新城。至少你看这几家企业最近讲到的基本上都会发一个公告，就是说基本上把境外的债务达成协议了，九十几的债权人同意了。我认为这个指标就是后面银行能不能给你贷款的一个标准。如果你能达成协议，那就我认为你没有逃废金融债务，那我就可以给你提供一些新的支持。那这个时候，对一些企业重启项目的开发，包括现在融创这些企业做资产管理等等这方面的一些支持，肯定是会有。
还有一个，这个上面有一个表述方面的一个内容，我认为也是有点创新的。它就讲，开发贷款要对哪类产品进行支持？刚才我讲的是企业，没有金融债务的企业我要支持，现在我要讲对哪类产品会支持。主要两类：一类是现房销售的项目要支持，还有一类是对于好房子项目是要支持的。所以，其实这个被动把它总结一下，很清晰的就是我们国家现在要发展什么房地产产品，那我们的金融贷款就要投放什么。那我们现在国家现在要做现房销售，对吧？那我现房销售的这个贷款就要支持，对吧？等下为现房我还会再讲，但你这里也能理解，金融支持就是要支持现房，那这个是个好事呀。你做现房的话，至少我银行开发贷款给你支持，甚至这个按揭贷款等下也可以给你支持，现房销售肯定获得支持。第二个，好房子项目一定要给予支持，这个毋庸置疑的。但是呢，在细节上，我给大家讲一讲。好房子呢，现在这个提法也很多，什么产品都叫好房子。那如果什么产品都是好房子的话，那也没有区别。在实操过程中，你要看政府的这种倾向，供给的倾向和产品不行的倾向。我最近注意到一个城市的表述是很有意思的，四川省的成都最近讲要支持 120㎡以下的房子，包括在规划方面的一些支持。你看这个具体的数字表述是很有意思的，一般我们讲是叫支持 120-144㎡的房子的，但是成都出来的是要支持 120 平方米以下的，而且它还不叫改善，它叫“刚改”。所以我理解，各地今年接下来会比较务实，户型太大的一些项目，可能觉得有点脱离老百姓的购买力，120 左右的比较符合实际。从包括上海这些地方城市，我自己感受，大概来讲，128 左右就是一个上限了，120㎡以上、100 左右，大概来讲，就是 110-128 左右的这个房子是卖得比较好的。这个房子应该是卖得好的，是接下来开发商重点支持的，也是我们银行重点支持的。但是户型做得特别大的话，这个就不好说了，因为它销售端毕竟来讲预期不好。所以，我们理解这个开发商的一个支持，在实操过程中，它会对我们的户型，尤其是热销的户型，会卖得比较好的户型，支持力度会比较高。那么刚才讲了，大概就是在 110-128 左右的，当然到 135 也有，但是那个量肯定少了。
我们刚才讲的其中第一个很重要的内容给大家基本上讲完了，就是开发贷。开发贷的核心就是“主办银行 + 房地产项目”这条线。然后里面两个新的表述：逃废金融债务的企业是拿不到贷款的；好的产品是能够拿得到贷款的。这是一个。
讲完这个以后，再讲个人的按揭贷款。前面是讲跟开发商的贷款，现在讲个人按揭贷款。个人按揭贷款呢？从我们这次发的这些多文件里面，只有个人按揭贷款里面的表述是比较委婉的，或者说比较支持的。因为你看，我把这个原话读读，叫“规范个人住房贷款业务”，这是讲银行的，是规范银行的，不是规范那个个人。“加强个人住房贷款业务审慎经营管理”，也是讲银行的，我要管理银行接下来你贷款业务要审慎管理。当然，它也附带讲一讲带一些评估公司、中介公司，因为这个词都是有指向的，对吧？包括以前什么经营贷啊那种都是要打击的。这两句是有点规范的，但是，后面的都是保护购房者的——“维护借贷双方的合法权益”。说得直白一点，是要保护那些买烂尾楼的那些人的，对吧？买烂尾楼的那些人的。所以，你理解这个词就会发现，其实本质上，当年恒大烂尾楼事件以来的所有的问题，都在体现了。最后是一个叫“促进个人住房贷款业务健康发展”。这句话就很有意思了，“促进个人住房贷款业务健康发展”，我理解它当前是有一个导向的，就是因为今年的个人房贷业务是不太好的，因为买房的人少了嘛，所以这句话背后，实际上有一层还是在支持银行的，有点支持银行的意思，就是银行的业务其实还是要把它拉起来的。房贷业务最后一句就是“加快构建房地产发展新模式”，对吧？那这句就是它的意思。所以这个是主要的目的。我刚才讲了，你会发现既有约束，也有背后有点倾向是要保护银行的。
所以这里面提了一句很重要的话，叫“房贷的 30 年期变为 40 年”。这个地方我可以给大家讲个故事，我看这句话我就知道他们肯定是来做过调研的，这个说白了，北京上海这几个城市，他一定要做个调研。银行在前两天跟我们聊的时候，他讲了：银行现在对一些政策放松，它其实不太愿意放了，因为该放的都放了。首付比例你再放的话，它不行了，这个会出现违约的责任的。房贷利率也接近底部了，因为 LPR 也没怎么调了，房贷利率 3.0 左右也差不多了，不太愿意调了。然后他们讲了，假如真的让他们要出个政策，他们认为 30 年期可以变成 40 年期的。所以你看，这个肯定是也有银行建议过的，真的要出点实质性的政策，那就是 30 年期变成 40 年。那其实这个政策它的目的是什么呢？我理解它应该是做过调研的。所以这个呢，又不完全是房地产发展新模式了，又有点跟最近的市场行情有关系。从 2024 年的时候，我们出了一个很重要的政策，就是购房的首付比例降低到 15% 了。降低到 15% 是个好事啊，楼市就起来了嘛，对吧？但起来了一段时间以后，就发现一个什么问题，就是网上经常讲的一个词——需要加杠杆嘛。以前有次电话会议，有一个人也问过我说“到底有没有人愿意加杠杆”？后来我们研究了一下，好像发现很多人都不愿意加杠杆。你看最近的市场行情里面，买房的人到底是怎么买的？他都是付了首付，然后提取公和全，公和全现在不是额度提高了吗？首付加公和全凑凑，再贷一点款就买房了。他不太想用太多的银行贷款，说白了，还是每个月的月供压力是比较大的。针对这个事，各地实际上是做过探索的，比如说苏州、南京、青岛这些城市做过什么探索呢？就是说，还是 30 年，它是老政策，它允许购房者，主要是讲当地的青年人才，那些人才，允许你每个月只还一块钱。每个月还一块钱，前 5 年啊，只还一块钱，那一块钱就是为了做账用的嘛，对吧？说白了，前 5 年就不让你还。他这样做，是希望减轻你月供。这个新闻我们以前也做过解读，就是“低月供”。前面叫低首付，后来再来一个低利率，对吧？房贷利率。现在再来给你搞个低月供，实际上就是零月供嘛。他这样做，我们在实际调研过程中，响应者其实也不是很多。当然，他有条件，他必须在苏州那种新来的那种认定为人才的人去弄。但是他最后有个逻辑，就是说希望这几年呢，这个月供少一点。
所以讲到这个的时候，我看今天的这个报道里面已经有积极反馈了。据说银行现在已经有人开始咨询，40 年的贷款到底怎么办。有的我估计银行这个操作，它现在会怎么做？第一，对客户他要解答；第二个，他一定要跟售楼处合作嘛，那售楼处大家知道的，他一定要推销这个贷款。所以，售楼处肯定会把这个贷款讲得很好，它的核心逻辑，他肯定会跟购房者这样安慰的——虽然你的房贷的总的压力多起来了，对吧？每个月要还的，加起来 40 年肯定要多嘛，但是，你前几年你可以少还。所以我理解，它对我们后续的新房销售，影响是比较大的。二手房销售有没有这个提法？实操过程中，二手房贷款都比较严的，说实话，主要讲新房。新房销售主要两类人，我估计这个销售产品接下来会提高。那提高，你说要它拉得很快也不好说，因为买房的人该买的也差不多买了很多了，就是这个增量的需求少，但是它会影响一些大户型的交易，因为大户型的这个贷款，贷款要多一点嘛，对吧？甚至有些动迁户，他可能换成大户型，他也可以挨个 40 年，因为前几年没钱了嘛，因为没太多钱了，这种都有可能的，有些还要考虑装修呢，房屋装修。所以，只要他有这种考虑的话，或者说他认为 30 年变 40 年，最终算下来是划算的，它会带动大户型的交易。第二个，它能够带动一些刚工作的人的需求，因为刚工作的人，这种房屋交易，他前几年的压力是比较大的，他可以先办理这种贷款，就像刚才强调苏州、无锡那种做法，前 5 年如果是还很少的话，那我觉得有些人压力就小了。因为前 5 年说实话，买房都是东凑西凑的嘛，首付都可能各种资金，所以这种人是有的。
但你讲完这个，当然也不是泛泛而谈的，不是说针对全国的，因为你要看市场的行情现在在哪里。行情好的地方，结合这个政策，它会起来。从现在实际的交易过程中来讲，我举举上海的例子，上海哪些地方的这种大户型跟刚需它会起来？它绝对不是市中心那些人。市中心那个买几千万的人，他不会给你搞 40 年的，他反而不会贷款的，不会用高杠杆的。对于上海，比如说上海的虹桥，虹桥这种周边比较好。北京，北京就是像亦庄这种地方比较好。然后像广州，广州就是我们讲的那个荔湾区、海珠那边，到那个番禺这种地方。能够理解，近郊区的这种项目，大户型项目，它结合这个政策是能够来一波去化的。因为从实际过程中来讲，这些房子现在销售也还可以。一个很重要的逻辑是什么呢？经过这两年的市场调整，二手房也卖了，房价也觉得差不多了，包括网上讲的那个全国 70 个大中城市说房价要涨了，对吧？尽管这个数据可能有点水分，但是就是预期上大家觉得差不多了，所以对于这些项目来讲，是一个比较好的作用。
房贷业务现在还提了一个新提法，这是央行这个新闻稿里面也讲的，就是贷款的发放的时间推迟了。什么意思呢？其实从实际过程中来讲，我自己的感受，以前的贷款发放是怎么上的？买了房以后就给你开始发放贷款了，对吧？人家楼盘都还没建好呢。现在说得直白一点，为了保护你购房的权利，贷款的发放就必须要房子能够看得见摸得着的时候才给你放，不能让你出现烂尾。所以，现在这句话，其实就是一个人文关怀，就是为了保护购房者的权益，让你不至于说又要还贷款，然后呢，还是一个烂尾楼，房子不交付。这个例子，我们前两年应该有印象，讲的那个河南郑州的烂尾楼，对吧？大家可能也都做过调研，那有时候这个很坦然，后来很多人都跟我讲，这个贷款他得还，然后呢，房子又不能交，如果你不还贷款的话，银行还要说你还要给你发那个就是属于违约了。真的有这种情况。那现在就不存在违约，对吧？你房子都结顶了，那基本上就不会烂尾了，对吧？哪怕烂尾的话，政府也可以把你给盖起来。所以这句话，你理解，它对我们房企是利空的，有点利空的。当然实操过程中，到底这个贷款到底会怎么放，我理解跟这个字面上表述还不太一样的，应该是不太一样的。但是，我估计今年这个下半年可能是一个政策的风口了，或者说政策上比较严格的时候了，那银行贷款可能适当的会稍微收缩一下，那对我们一些开发商来讲，可能会面临一些比较大的压力。开发商如果有压力的话，它会降价。
还有一个，还有两个，我感觉市面上的解读它没有，我自己读了下来，我给大家做个分享。关于这个房贷这个里面，我感觉它有两点提的是非常重要的。一个呢，是对银行是一个保护的政策出现了。什么政策呢？就是现在这个，这句话是在个人房贷的里面还是现房里面，我都忘了，但是提过一句的。什么意思呢？以前，这个房屋的这个抵押政策，它是非常复杂的。这个不动产抵押政策非常复杂，对银行其实是一个弱势。怎么个弱势呢？我举个例子，大家能够感受出来。前两年有个很争议的地方。假如说找这个楼是烂尾了，我这个楼盘是烂尾了，然后我现在这个楼盘现在要开始拍卖，拍卖以后，不是大家就要分那个钱嘛。如果拍卖下来这个钱，或者说这个楼盘我转让了，有这个资金，这个资金优先是应该付给谁的？它的顺序是很明显的，第一肯定是要先付给购房者的，对吧？这个是没有争议的。购房者你已经付了钱买房了。除了购房者以外，以前是有争议的，有三类主体：一类是资产管理公司和信托公司，还有一类建筑企业，另外一类是银行。在实操过程中，是会优先付给建筑公司的，因为建筑公司里面有农民工要付他工资的，要付农民工不能拖欠工资嘛。那这样做，从法律上来讲，比较严格来讲是应该先付给银行的开发贷的，因为银行嘛，肯定是这个的，但是因为各种原因，是要保护这种农民工权益，其实是付给建筑商的。所以，现在其实对于这个不动产登记，就是这套房的个产权的登记，抵押权的这个登记在哪里呢？现在像北京出过一个政策，就这两天的，各地都会出，就是说在你买期房的时候就已经明确了，这套房子从期房到最后变成现房，如果没有其他特殊的条件，就会自动默认为这套房子是抵押给银行的。不需要你银行专门跑做什么流程，做什么不动产登记，做什么这个前面的一些产权先要要调整，最后再转到银行下面。所以，我认为这个政策是对我们银行的抵押物是一个比较好的政策。所以，我们如果今天听的呢，有些是关于这个银行方面的，稍微可以看一下，对房地产也没有什么影响，但对银行的抵押物资产，更加安全了，这是一个利好。但这个表述呢，很少有人去说，因为不动产登记比较抽象。
还有一个，也网上没有说，我把它提示一下，是把带押过户的制度写进去了，写到这次的个人贷款里面。因为我们讲了个人贷款嘛，主要是讲买房，买新房买二手房嘛，那比较简单。但是现在大家知道的，带押过户这个词大家听到的比较多，就是要卖掉二手房去换一套新房。这个背后这个流程很复杂，银行要解压才能让你卖，卖了以后你要这个下家又要去办理银行贷款，反正各种程序。那么现在就是说，带押过户，各地的创新也比较多了，也不是说不成熟的技术，各地都比较成熟的技术。这个成熟的技术以后，对银行是一个利好，为什么呢？因为你看啊，这套二手房本来就是抵押给那个银行的，然后他现在要卖掉，下一家，另外一个人要买你这套房子，他还是要把房子抵押给银行的，两笔操作都在这家银行这里接走的。所以，对我们的银行来讲，就是说这个解押，然后再重新这个抵押这种模式，它是带来一个积极利好的。这个呢，对我们这个银行跟我前面讲的这个不动产登记，都是一个利好。这两个呢，大家可以适当地关注关注。
那这个我们就是讲了个关于个人房贷的业务。个人房贷业务，我把它再总结总结，关注点最多的就是 30 年房贷到 40 年房贷，对吧？这是一个非常好的一个表现。这个提法我自己也提过，对吧？昨天提了以后，被人家骂死了，人家说这个还贷还到老了对吧？但是我提了一点，接下来还会增加一个业务的，先还 10 年嘛，后面 30 年可以提前还贷的哦，对吧？哪有哪个人真的还 40 年的？30 年房贷，现在有些人也是提前还贷的对吧？所以这个呢，就是接下来对我们银行贷款业务会发生一些变化。然后呢，就是说可以适当的关注，我们的贷款的发放节点往后推了。这个不动产登记和带押过户的政策呢，对我们银行是一个利好。
那讲完个人房贷呢，再讲资本市场。资本市场，这个政策，我把它读下来，反正我自己的一个直观感受，我就想起了当年有一个政策，可能我们电话会议的时候，以前都讲过的。什么政策呢？是在 2021 年、2022 年的时候，11 月份，有这么一个词叫“金融 16 条”，可能大家都有点熟悉。金融 16 条，2022 年 11 月的时候，楼市开始出现下行的时候，提了个金融 16 条。金融 16 条里面就提了很多这个政策，很多政策都提到了对于一个房地产支持，那个时候包括一些这个相关的金融机构配套的政策，那时候不是政策也很密集嘛，那时候起得比较多的就是要放开上市房企的一些再融资的一些政策。所以，你看这次的这个资本市场的这个政策，可以看得出来，其实就是金融 16 条政策的延续，没有新的内容。这个呢，我认为大面上呢，就是这样一个情况。但是呢，如果你要真的要去讲它是不是有新的内容，至少从它的章节上来讲，这次新增加了一个章节。它就是主要两个章节，第一个章节是支持的，支持房地产开发企业合理融资，讲了很多，序号都不会变的，债融资、并购债券。但是，下面有一行表述现在是有所变化的，叫“优化房地产证券发行人的监管工作”。说白了，证券发行人嘛，就是说要对房企监管，你房企现在要发行股票啊，什么发行证券什么的，我要给你监管监管，那这个就我们就不展开了，反正这里大概是这个意思。
但是讲到这个地方呢，我认为它里面提到了一点很实用的、技术上的一个内容。就是他要监管这个方向，我们好理解。但是他凭什么去监管？就像我们前几天有一个事，说这个 REITs 很多上报那个 REITs，人家那个上交所深交所人家发的那个问询函里面，不是提了很多条条框框吗？那个就是他监管的那个条目。那我们去理解理解，他对这些机构到底怎么监管，我挑两个，大家可以后面去关注一下。这个这个词大家如果去搜就可以去搜，叫“重点关注”，他就这四个字，叫“重点关注”。上市企业再融资有叫什么“重点关注”，发行股份、定向可转债、购买涉房资产叫“重点关注”，发行这个债券要“重点关注”，发行 ABS 要“重点关注”。重点关注内容，我讲两个，第一个他讲到了估值定价是否合理公允。这个呢，我认为是一个很重要的导向，就是说现在很多企业，发债也好，发行股份也好，它背后的一些资产到底值不值这个钱，这个是现在要重点关注的。我认为现在迎来一个比较好的利好，就是现在房价稍微稳起来了，实际过程中房价也还是跌的，也还是跌的。但是我如果说说真的从预期来看，或者从评估角度来讲，至少对我们市场来讲是一个利好。
然后再讲一个利好，关于这个 REITs。REITs 里面我把这句原话读给大家听听，大家能够感受出来，因为这些再融资里面，REITs 的这个活跃度是最高的，新闻上也是最多的。“发行 REITs 的重点关注：不动产项目权属状况，手续齐备性，运营模式成熟度，经营能力持续稳定性等。”我把这句话翻译翻译，就是接下来发行 REITs 会重点关注你这些项目出租率好不好，商业地产的这种里面的各个门店、餐饮店、电影店，他到底人流量好不好，对吧？这是一个经营的内容。但是他前面那句话是很重要的，“重点关注不动产项目权属状况”，这句话是什么意思哦？这句话就跟我们另外一个新闻挂钩的，现在不是经常讲这个土地续期嘛，大家都听到过这个新闻的对吧？土地续期，说得直白一点，就是为了发行 REITs 扫除障碍的。因为现在很多土地续期的项目，商业地产项目也好，工业不动产也好，就发现土地都达不到 40 年 50 年那个年限了，是没法做的。所以，你能够理解，接下来看各地对于发行 REITs 会重点解决 40 年 50 年续期的问题。而且我看上次有一个地方是证监会还是哪里，说了一句很有意思的话，就是这个房地产 REITs 跟别的一些 REITs 还不太一样，好像有特殊性，接下来要放宽对于房地产这种 REITs 发行的一些标准要求，不能按照原先那个条条框框去做的。这是一个重大的利好。那这个重大利好，我背景给大家讲一讲，它的目的是什么？背景就是为了刺激内需。那内需大家知道的，内需里面就消费嘛，消费里面就是商业广场不动产，大家要消费，所以我商业不动产现在要跟着城市更新，我要把房子给修一修，或者说我要把这个现金流给回笼，回笼我要结合 REITs 去做。所以，你要读的话，这句话不管它是怎么表述，不管它是利空还是利好，最终实际反映的肯定是个利好。
而且现在有些企业，我看他写的那个话，就是写得非常宏观，叫“商业不动产要结合城市更新”。但凡是个商业不动产的所有东西都叫城市更新，不管你是讲它是真城市更新还是假城市更新，都会结合城市更新做，这个排活，是一个比较大的利好。
讲完这个最大的利好，我把两句话给大家读读，可能大家接下来可以关注一下后续的一个政策动向。这两句话都是一个利好，叫“研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分配率要求，支持租赁住房体系建设”。如果这句话读下来，我的一个直观感受，就是项目净现金流的分派率要求可能会降低一点，这句话肯定是利好，而且这句话肯定意味着接下来会出政策。出政策主要是针对保障性租赁住房的 REITs。保障性租赁住房大家知道的，我讲的例子大家都知道，像那个华润什么蜂巢啊那些项目，对吧？上海北京很多的，北京的亦庄，北京的那个很多地方，万科也有，这些是保租房，保租房方面的一些 REITs，它肯定是可以支持的。而且像项目净现金流这种分派率，可能会适当降低一点，好像是听到过一些这个投资者抱怨过的，好像出现过一些严格要求可能没法符合。
还有一句话叫“研究完善债券违约风险化解处置工具箱，丰富多元化的房地产债券风险处置机制”。就是你去搜，就很有意思，这个读政策很讲方法，你就搜两个字叫“研究”。只要它一讲要研究的话，那接下来就会出政策嘛，对吧？那这里我讲个成功的案例嘛，那讲债务违约的话，现在讲的成功案例就是讲金科嘛，重庆的金科，成功案例就是找到一家实体的企业来入股。所以，接下来大家可以适当地关注，关于支持更多企业化债这方面，肯定会有一些配套性的一些政策，尤其是支持一些国有企业转型。那是一个机会点，因为国有企业现在很多也面临改革，面临改革，你这个时候还不如跟一些地产企业结合，可能做一些保租房、做一些存量资产管理一些业务呢，现在各家各个企业都有，包括一些城投企业，不是现在也在转型嘛。
这个是我讲完了，这个是关于资本市场。资本市场我刚才讲了，首先很多表述是源于 2022 年那个时候金融 16 条所出台的一系列的政策，都差不多的。然后呢，它这个面上他会讲到一些发行的一些规范，这句话他一定要写，因为房地产发展新模式一定要规范规范。当然，这里面如果要挑出几条重要的利好，就是刚才讲的 REITs 的发行肯定会持续推进。这是我们讲的资本市场，支持消费，支持内需，对吧？官方文件是这么说的。当然这个就不展开了，实际过程中，这个 REITs 项目很多的，包括菜市场，也不能叫菜市场，叫农业批发市场，大家可以去关注，这些农业批发市场什么的，肯定会搞点这些项目出来。
资本市场讲完以后，我们再讲现房。现房呢，我前面讲了这个房贷，房贷刚才讲了啊，它是多少是有点规范意义的，就是要规范银行的。个人按揭贷款是带有明显的救市的。资本市场呢，这个稍微中立一点，就是延续的。但是现房这个，你不能说它是要管住谁，现房其实就是一个字，叫做“稳”。为什么这么讲呢？上周五出台那个政策，真的有人来跟我来讲过这个东西，就是不要让人家别的一些机构觉得现房销售出现大变天了。但是你看那个自媒体新闻上肯定有的大变天，大变天它会产生一个什么歧义呢？就是政策 180°转变了。实际上，现房的政策这两年一直是稳定的，都是在推的，而且国家的这个表述都差不多的。你看这次的表述也是这几个词，叫“坚持稳中求进，先立后破，稳步推进商品住房销售制度改革”，强调的就是个“稳”字。所以，稳的话，你就是理解这个词，就是要心平气和一点，不能把它过度地去理解出它什么影响。
所以，里面有个同志，他问了我一句话，我就把这句话呢给他再展开展开。他说如何理解“优先”？因为他的那个政策里面不是起了一个字嘛，叫“新出让土地的商品住房项目，和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售”。这句话我把它直白一点翻译一下，是什么意思呢？就是开发商拿地那块地优先要做现房销售。“优先”放在这里是什么意思呢？本质上来讲，优先嘛，那就可以变得不优先嘛，对吧？其实这句话是有点含糊的。只是从政策政治角度来讲，他得讲优先。实操过程中会不会优先呢？实操过程中，肯定不会大规模地优先的。大规模优先，现在开发商拿地的数量都很低了，今年这个上半年，包括最近你看拿地企业很少了，拿地企业就集中在北京上海，集中在上海、杭州、成都，拿地企业已经非常少了。你写跟不写都意义不大的，都不大的。所以，企业现在这个拿地呢，本身来讲，投资能力就不强，土地更加强调要“缩量提质”。缩量提质，其实翻译起来，是要降低预售的标准的，跟现房其实是相反的，实操过程中。所以，“优先选择现房销售”呢，大家可以关注最近的一个例子，广州的南沙。广州的南沙，昨天的新闻，说推出一块地做现房，跟深圳做现房一样。它背后的逻辑就很清晰。第一，各地接下来都会去做，毕竟要响应新模式嘛，那不可能不做的，一定要做的。第二，这块地呢，它会有点特点，它可能会放在郊区去做的，不会放在市中心去做的。市中心的项目现金流的要求比较高，郊区他会去做。而且，做的时候呢，我估计还会做一项政府的支持工作，就是会稍微排摸一下意向的购房群体。因为我们实际过程中了解，有些地方做现房，他为什么敢做现房？就是因为这个现房边上肯定是有一个学校的，或者说有个产业园的，或者说肯定排摸过有一批定向的人他愿意买房的。他如果市场需求不摸的话，这个现房销售会有一点困难的。这个就是我们所讲的，各地优先，它就会采取一部分试点的去做，但你绝对不能把它理解为说接下来很多项目都搞现房了，这个跟我们讲的“稳步推进”是不符合的。
讲完这个以后，对于我们这些现房项目，我讲讲一些支持的内容。我为什么讲这个支持呢？现在已经有土地管理部门来跟我们聊了，说明他们关注嘛，他想聊一个什么问题？他想聊既然要现房销售，那么我作为土地管理部门，我如何做好土地储备的工作，如何做好后续的供地工作，如何对 2027 年的土地的供应工作做调整，对吧？你看，人家这个土地管理部门就会有反应，他就会研究明年的供地模式。所以，我今天稍微想想，就是说做现房，各地的土地管理部门和房屋管理部门到底提供了哪些比较实实在在的支持？那这个不支持不行的，一定要支持。所以，你看这个支持——
第一个，叫“土地出让环节可以按规定分期缴纳土地出让价款”。这句话是什么意思呢？那块地卖给你以后，开发商一般是要一年把土地出让金缴清的。比如说我卖给你这块地是 5 个亿，今年一定要交清的。但是现在你现房的话，不用，现房是两年，对吧？那你的压力少了一半嘛。这是一个，这是各地都在做的。
第二个，有些地方是鼓励，像合肥鼓励现房的项目，我可以给你提高贷款的额度，我可以给你利率的优惠。房贷利率优惠嘛，让它的销售预期更好一些。
还有一些地方提出现房的项目，我公积金可以给你额度再上浮。公积金上浮，大家知道的，二孩家庭、上海家庭都是公积金上浮的，反正国家都支持，现在都提得比较多。二孩家庭、三孩家庭、绿色建筑，现在就加个现房。
还有些地方更有极端的，你如果实现房的话，可以住房套数核减一套。比如说你现在本来有两套房子了，有些地方不是两套房子它不能贷款的哦，有些地方就是超标了它买房也有限制的哦。那你现在实现房的话，第三套那就是算第二套嘛，对吧？甚至算首套也可以。如果要支持的话，那就是首套房嘛，虽然是第三套是现房，但还是属于首套。
还有一些地方，明确现房项目地块，政府给予公共配套资源配套支持。所以，我把这个支持给大家讲讲，这个支持的话，肯定是个利好嘛，利好。所以，后续真的是拿现房的一些企业，包括一些央企国企也可能会去拿的，它毕竟要响应嘛。
所以，这个基本上来讲，现房基本上就是这样一个模式了。我们现在基本上讲完了。
所以，讲完这个政策以后，再去把北京上海两个城市正式再给它放在一起，去理解理解国家在做什么事，我们应该怎么理解。第一呢，关于房地产发展新模式，国家现在已经出台了一些政策，只是没人去梳理。我讲完以后，你就能够理解。前几天出台的那个公积金政策，那就是房地产发展新模式嘛，对吧？那绝对不是救市，那就是房地产发展新模式。说得直白一点，宏观的都是房地产发展新模式，地方的都是救市。
至于说北京上海，它为什么就是救市？很多人也有疑惑，说房价都要涨了对吧？市场报道也这么好，为什么？那说得直白一点，北京上海两个城市今年的房地产开发投资的指标为负了。负了以后很麻烦，不是说对房地产有冲击，对固定资产投资有冲击，对 GDP 有冲击，这是政府比较焦虑的。所以，新闻上讲的房屋卖得好不好，那确实有些房屋卖的也还可以，但是这个房屋只是点状式的好。比如说上海有些盘就是日光盘，确实卖得不错，虹桥那边，徐泾那边，会展中心过去那边那些项目，来看看也不错，这个肯定卖得不错。但是别的一些项目卖的还是有压力，有些还是去买二手房等等。所以，你看这个能够理解，政府层面比较关心当前能不能让土地市场活跃，能不能让销售数据能够保持稳一点，价格层面能够稳一点。国家层面现在有经验，我能制定房地产发展新模式。
还有，去年的话，这个土地储备管理办法也出了。然后明年的话，我讲一下明年，明年会出什么？明年就可能会出《中华人民共和国城市房地产管理法》，这个法也要修订嘛，房地产都变天了嘛，要修订这个法。今年在上海已经做了一些讨论了，在上海率先地去研究，我也当时开过一个座谈会，我也跟他们讲过了，所有的这个新模式，有一个词是绕不过去的，叫“防范化解风险”。但凡是带着“防范化解风险”的，说白了，都是被当年很大的一些开发商的问题所困扰，现在都要补上漏洞的。当然，在这个过程中，就刚才讲的 30 年变 40 年，那个多多少少还要顾及到今年稳市场、支持消费、提振内需，必要的时候减轻老百姓的支付负担这方面，肯定会有一些政策。当然，这个政策对于我们尤其研究资本市场来讲，终归来讲，现在是个利好。资本市场相对来讲，现在是一些大型企业是在听道的，别的企业现在差不多都没有精力去搞什么经营了。所以，大型企业能够抓住一波红利。
基本上是这样的情况。我先讲到这里，有交流的可以讲。
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