1004｜楼市 金九 成色如何（中指研究院）

8 月以来，北京、上海、成都、西安等核心城市因城施策，通过调降购房门槛、提高住房公积金贷款额度、发放购房补贴等方式释放需求。进入9 月，传统销售旺季特征有所显现，但市场整体仍处于筑底阶段，城市间、项目间分化较为明显。根据中指数据，9 月（1-20 日）重点 30 城新建商品住宅成交面积同比微增1.4%，一线城市继续保持增长，修复仍集中于核心城市优质板块与项目，结构性分化延续；重点 20 城二手住宅成交套数同比增长13.1%，北京、上海成交量连续7 个月同比增长，二手房市场表现相对活跃。

展望后市，"金九银十" 期间市场整体仍以结构性修复为主。短期来看，9 月、10 月入市项目仍主要来自前期存量项目，8·28 新政对近期供应节奏的直接影响相对有限，市场表现仍取决于需求释放及项目营销力度。部分热点城市优质项目市场表现相对稳定，个别项目营销优惠有所调整，但整体来看，价格和去化表现仍存在明显分化，多数城市新房销售延续筑底态势。二手房价格调整更充分、房源选择更丰富，仍将承接部分刚性及置换需求，成交表现或继续相对活跃。

一、交易市场：9月重点城市二手房成交量继续增长，新房成交量同比微增

（一）新房市场：整体保持平稳，核心城市延续增长，市场分化仍较明显

根据中指数据，9 月以来（1-20），重点 30 城新房成交面积同比微增1.4%，一线城市同比增长超10%。累计来看，1-9 月（1.1-9.20），重点 30 城新房成交约7200 万平方米，同比下降8%。

重点城市方面，北京、上海、苏州、宁波等重点城市保持增长态势。其中，北京、上海在8 月需求端政策优化带动下，市场保持较高活跃度，9 月（1-20 日）新建商品住宅成交面积同比分别增长23%和22%；广州同比小幅增长3%，已连续3 个月同比增长；二线城市中，武汉成交45 万平米，同比增长18%，苏州、宁波同比分别增长29%和21%。

图：2024-2026 年北京、上海新房周度成交走势

北京 · 新房周度成交（2024 / 2025 / 2026）

上海 · 新房周度成交（2024 / 2025 / 2026，2026 年末数据暂缺）

数据来源：中指数据 CREIS

新房供应方面，根据中指数据，9 月以来，重点 30 城新建商品住宅批准上市面积同比下降约32%，供应延续缩量态势。不过，从月度供应节奏来看，9 月新房上市多集中于下旬，叠加国庆假期前的营销节点，月末新房取预售证规模或有所增加。部分重点城市供应节奏则已明显加快，如北京9 月1-20 日新房上市套数达 4890 套，已超今年各月全月规模，其中9 月14-20 日单周即有近 3500 套，通州、朝阳、昌平等区域均有多个新开盘项目。

（二）二手房市场：成交韧性延续，同比保持增长态势

相比新房，二手房市场延续较好的成交表现。根据中指数据，9 月（1-20），重点 20 城二手住宅成交8.2 万套，同比增长13.1%。累计来看，1-9 月（1.1-9.20），重点 20 城二手住宅成交108 万套，同比增长6.8%。

具体城市方面，北京、上海、宁波、苏州等核心城市二手房市场成交量同比增长。其中，9 月（1-20）北京二手住宅、上海二手商品房分别成交1.0 万、1.6 万套，同比仍分别增长2.2%、24.3%，北京、上海二手房成交规模实现连续7 个月同比增长，市场活跃度仍有延续；深圳二手房成交规模保持同比基本持平。二线城市中9 月截至20 日，成都二手住宅已成交1.3 万套，同比增长2%，宁波、苏州增幅超30%，厦门、南京、杭州增幅超10%。

图：2024-2026 年北京、上海二手房周度成交走势

二手房成交 · 月度走势（2024 vs 2025；原图导出坐标轴标签错位，已按实际数值重绘）

二手房成交 · 周度走势（2024 / 2025 / 2026）

数据来源：中指数据 CREIS

从市场结构来看，二手房在住房交易中的占比进一步提升。握住建部数据，1-8 月全国二手房网签面积54923 万平方米，同比增长10.6%，占住房交易总量的比重达52%。中指数据显示，重点城市这一特征更为突出，1-8 月重点 30 城二手住宅成交套数占比达68%。

总体来看，二手房成交保持增长，市场交易重心进一步向存量住房市场倾斜；新房市场则在需求修复和供应调整的共同作用下，呈现核心城市局部改善、整体仍处筑底阶段的特征。

二、土地市场：8-28 新政后土地市场延续缩量态势，核心区位和销售确定是房企拿地重要考量

图：300 城住宅用地周度出让金和平均溢价率走势

300 城住宅用地 · 周度出让金（亿元）与平均溢价率（%）

数据来源：中指数据 CREIS

8.28 商品住房销售制度改革落地后，现房销售、封顶预售等安排抬高了房企的资金占用和回款周期，拿地测算普遍趋于审慎，有限资金正集中投向区位确定、总价可控、去化预期相对明确的地块。

根据中指数据，9 月1-21 日，300 城住宅用地成交规划建筑面积2198 万平方米，土地出让金858 亿元。溢价率方面，1-21 日300 城宅地平均溢价率6.5%，较8 月有所回落，多数城市以底价、低温价成交为主，核心城市优质地块保持一定热度。

9 月22 日至30 日，300 城住宅用地待拍规划建筑面积约2000 万平方米，起始总价约950 亿元。其中9 月下旬京沪穗将迎来多宗地块土拍，上海静安、虹口北外滩，北京丰台岳各庄，广州鱼珠、琶洲等优质地块集中竞拍，其竞拍结果将成为观察房企投资意愿的重要参考。

表：8.28 新政后（8.31-9.21）核心一二线城市宅地溢价情况