0831投资内参·2002｜地产供给侧重构，长鑫776亿扭亏，创新药出海提速

今日定价焦点集中在8/28房地产新政首个完整定价日与全球流动性再收紧的拉锯。五部门政策包将房贷期限由30年延至40年、现房销售试点、房企股权再融资开闸、偿债比红线由55%提至60%，属供给侧制度重构而非简单救市，力度超市场预期，当日申万房地产指数+1.68%、房地产服务+4.24%领跑全市场，我爱我家、深物业 A 涨停。海外扰动同步升温：美联储主席沃什杰克逊霍尔首秀放鹰（2009年来最鹰），市场9月加息概率由35%升至近六成、2027年3月前或加息两次；日本过去一个月斥资964亿美元干预汇市创历史纪录，日元一度跌破160。内部分化清晰：中报超预期最密集行业为非银、银行、有色、交运、电子、食品饮料，盈利质量前列为非银、煤炭、石油石化、银行、有色、基础化工、食品饮料、电子；长鑫科技上半年净利776亿元扭亏、存储景气延续；创新药技术平台出海与CXO订单高景气构成中线主线。机会在低位双龙头卡位、折叠屏九月产品周、电池消费税免税卖铲人；风险在缩量等方向、美债利率上行与霍尔木兹扰动。

8/28五部门超级政策包四大核心举措落地：现房销售试点、个人房贷期限30年延至40年、房企股权再融资开闸、偿债比红线55%提至60%，当日申万房地产指数+1.68%、房地产服务+4.24%领跑，我爱我家、深物业 A 涨停，8/31周一为政策落地后首个完整定价日。火星船长指出本轮重心在供给侧：现房优先 + 封顶才能预售 + 竣工才放按揭，切断地产商金融杠杆，推动行业进一步出清，从金融模式转向制造业模式，头部央国企份额提升。佐证数据：TOP10房企拿地占百强份额由2019年38.6%升至2025年前8月59.5%，民企拿地份额由49%回落至11.2%；新房已开工未售面积7月录得12.2亿平米回落至2008年水平；重点城市挂牌量8月明显回落，二手供应压力边际减轻。房价层面一线同比明显收敛、环比连续多月转正，上海北京租金止跌回暖、全国月租金指数2月见底后持续回升，租售比走高叠加无风险收益率走低，核心区高租息二手房性价比抬升。若一二线房价见底判断成立，则高ROE消费资产审美成立，直接带动相关公司股价。受益路径：我爱我家（经纪龙头，中报净利同比增约110%）、招商蛇口（央企融资第一受益，大市值低吸配置）。

长鑫科技上半年净利润776亿元扭亏为盈，营收同比增873.6%，存储景气周期延续。奥特之父明盘存储逻辑：长鑫财报亮眼、PE较低，但长线仍须小心；并提示房地产贷款新政相对利好多元金融和银行，战争利好方面中石油 / 中船财报都不错，重工机械（fltk）中报利润下降但合同负债大增预示后续业绩，个人计划本周把孙割概念走出、加仓一点重工。Mikko日志同步确认景气：中国1-7月规模以上工业企业利润同比+17.6%，集成电路行业利润同比+18.5倍；比亚迪上半年营收同比降7%、净利润123亿、毛利率升至18.85%；五粮液净利+89.30%至87.5亿；美团Q2营收+14.4%、核心业务环比扭亏，高盛维持买入、目标价123港元、较现价有58.7%空间，预计2026年外卖GTV达1548亿元。存储景气确定性来自AI算力资本开支与涨价传导，小米18 Fold首发长鑫LPDDR6打开第二成长曲线；但需注意涨价天花板与估值兑现节奏——奥特之父提示长线小心，重工机械合同负债大增是后续业绩前瞻。结构性看，存储是AI基础设施刚需环节，国产替代空间打开。

市场逻辑精选给出两条可卡位线索。其一，折叠屏九月超级产品周：8/29-30余承东首曝Mate XT2真机（3.5mm超薄、U 形铰链、微泵液冷），苹果首次将折叠屏备货上调至1000万部，小米18 Fold首发长鑫LPDDR6，9/7华为、9/9苹果发布会催化密集，板块近3日横盘尚未定价。三个增量环节：微泵液冷散热（飞荣达，华为散热体系战略供应商、合作超20年，近3日跌7.2%充分回调）、U 形铰链MIM（精研科技，已通过华为荣耀双认证）、UTG超薄柔性玻璃。盘面印证：8/28星网锐捷2天2板（成交41.41亿、上半年归母净利+75%、拟3.956亿收购广州芯德46%股权，英伟达Q2营收+106%、Q3指引1080亿美元），深圳华强首板（存储芯片、净利润比增约六成、存货33.11亿）。其二，电池消费税9/1落地：锂电池征2%、2027年升至4%，钠电 / 固态 / 燃料电池免征至2028年，税率差为新技术路线投票。卖铲人确定性最高：当升科技（固态正极吨级出货，中报营收+136%、净利+67%）、容百科技（高镍 + 钠电 + 固态双线均免税）。板块中报密集超预期提供业绩底。

国金证券医药周报显示中国药企出海逻辑质变：从卖单品转向卖平台。映恩生物与罗氏Genentech达成全球合作（DUPAC平台开发下一代ADC，首付款4500万美元、潜在总额超10亿美元）；石药集团与阿斯利康围绕长效多肽 /siRNA平台授权（首付款3000万美元、里程碑17.4亿美元）；恒瑞与BMS围绕肿瘤 / 血液 / 免疫深度合作；信达与礼来推进全球研发，信达主导中国临床概念验证。合作转向早期技术平台与早期临床开发，说明MNC对中国头部药企体系化认可。业绩面：甘李药业26Q2收入13.45亿+24.31%、净利4.17亿+43.03%、国际收入+92.33%；CXO高景气验证——药明康德H1营收289亿+38.9%、经调整Non-IFRS净利115.7亿+83.2%、在手订单664.3亿+25.2%、上调全年指引至585-605亿；海外Thermo Fisher（在手订单297亿）、Charles River（book-to-bill 1.19x 近四年最高）、IQVIA、Medpace、Lonza、三星生物二季报均上修指引。第七批耗材国采（消化介入类23类）规则成熟，兼顾医保支出与产业健康。中线看好创新药（小核酸、双抗、ADC）与CXO兑现。

全局看，缩量等方向期但结构性主线清晰：地产供给侧重构催生低位双龙头与高ROE消费审美回归，长鑫776亿扭亏与折叠屏九月产品周提供硬科技弹性，创新药平台出海与CXO订单高景气构成中线确定性。中报窗口超预期集中在非银、银行、有色、电子，盈利质量前列叠加红利资产（煤炭、石油石化）形成双主线。操作上宜低位低吸不追高，重点跟踪8/31地产定价日强度、沃什加息预期与霍尔木兹扰动；风险偏好未明确前，攻守兼备配置为佳。