房地产作为中国经济和资产运转的基础，何时实现“止跌回稳”成为当下普遍关注的焦点问题。最大的冲击有二：一是房地产危机带来的资产价值重估；二是对社会预期、经济运行逻辑的冲击。
前者小镇在 2024 年 8 月大文章《经济到底怎么了？何时才能走出低谷？》，9 月《如果解决问题这么简单，国家何苦硬撑？》，已经谈了。
后者最突出的表现在对房地产买卖的观望情绪，突出表现为居民存贷比变化。
2021 年以前，每年 1 至 11 月，居民存贷比常年保持 1 左右，房贷大概占新增贷款的 50% 左右；2022 年到 2024 年暴涨到 5 左右，2025 年前 11 个月激增至 22.6，居民新增贷款仅 5333 亿元，为 2024 年同期的 22.5%、2021 年巅峰的 7.1%。
造成存贷比异常高涨的关键就是房地产。一方面占新增贷款 50% 的新增房贷大减，另一方面房地产下行、大类资产收益率普遍跌破 2%，不仅资金缺乏投资渠道，还影响到居民对未来收入的预期，消费变得更加理性，更加倾向于去杠杆、高储蓄。
可以说不仅对买卖房处于观望期，消费和投资也处
于观望期，这是接下来提振消费、促进内循环畅通的关键难点。
那么接下来会如何呢？尤其个人应该怎么做？这就是本需要阐述的内容。分三大块：
一是判断当前房地产所处阶段和接下来政策走向，重点是分析决策者如何看待；二是个体进行房产决策时需要规避的误区；三是个体基于当前情况下的买房、卖房策略参考，尤其需要特别注意两个雷区，每一个很可能关系到 10% 左右损失或收益。
涉及动辄几十万、几百万的人生重大决策，多花点时间思考下，一定不亏，总字数预计近万字，因此拆为两篇，今天重点是谈形势、政策和原则等，下篇谈个人买卖房的具体方法论。
分析国家决策和政策，从而有利于把握大势、指导
个人决策，特别重要的是对问题进行定性，最通常的分析有两种：一是区分问题层级，是战略、战术还是战斗层面？二是区分重要性和紧迫度，综合分配资源。
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当前房地产处于什么阶段？何时实现“止跌回稳”？
首先要正确理解何为“止跌回稳”，小镇在 2024 年 10 月《房地产止跌，面临重重考验》已经介绍了，“止跌”主要指房价见底，“回稳”主要指销售量回升，带动房地产开发新增投资筑底回升。量价是高度绑定的，成交量的止跌回升，就是房价到底的时候。
一线大城市的周期轮动更为明显。以北京为例，通
常可以分为刚需型、改善型、舒适型、豪华型。房地产进入调整期，先从刚需开始变化，只不过以前认为买房一定涨，所以波动顺序并不明显，好像一起涨、一起跌。但 2023 年以来，房地产开始经历第一次完整的周期调整，这种轮动变化就很明显了。
2023 年二季度北京房价开始下跌，最先暴跌的是之前最保值的刚需小户型，2024 年还认为改善型要比刚需小户型更保值，当时各方分析者普遍认为需要进行置换，把刚需换成改善以上。但事实证明，当时匆忙进行房产置换的，最终在这轮调整中挨了两刀。
挨两刀的不仅仅是匆忙从刚需房置换为改善房的，也包括从舒适房置换豪宅的，北京、上海都出现了类似情况。以上海为例，2024 年浦东、青浦等上
海郊区房已经回暖，中介曾经热炒的市区豪宅抗跌、
正是入手的良机，也就是所谓的“穿越周期的核心资产”，尤其是上海市中心的大平层豪宅。因为房地产危机等一系列原因，持有豪宅的业主一定会有急需现金的，于是大幅打折售卖，动辄降价大几百万甚至近千万，然而到了 2025 年，房地产下行的波动传递到了豪宅，2024 年被豪宅其他业主大骂的甩卖价，现在已经被普遍突破了。
所以不要妄想在全盘调整的时候，会出现任何“穿越周期的核心资产”，倾巢之下安有完卵？只不过没轮到罢了，越是在调整期越要谨慎决策。在这种情况下，比较熟悉房地产的可以进行置换，一进一出就是最好的风险对冲，还能借此以更低成本置换到更优质资产，但前提是熟悉房地产，如果自己就没买卖过几套房，也没有深刻的研究，那么周期中，在还能维持的情况下，保持不动，可能是风险
取小、成本取低的逻辑。
一线城市内从刚需到豪宅的轮动，以及从一线到三、四线的轮动，才是完整的房地产周期。原因在于房子不是一般的消费品，资金量如此大，意味着很少有家庭拥有足够规模的闲置资金进行购买，因此房地产走势关键取决于社会资金的传导，上级房子的价格，由下一级房子的价格决定。
判断房地产当前阶段，需要先看最优先的迹象，那就是北京上海等一线城市刚需房什么时候开始止跌回升，然后层层传导。
小镇之前曾判断 2025 年下半年到 2026 年上半年，房地产会出现“止跌回稳”的迹象。以小镇最熟悉的北京为例，现在刚需小房尤其是东西城这类带有学区属性的刚需房，已经开始回暖，原因很简单，跌到位了，就打破了观望情绪。
原本 2023 年只能买朝阳区三四环老破小的，现在同样的钱可以买东城学区房了，之前买不起朝阳三四环老破小的，在国家降低首付、房贷利率的情况下，买得起了，这种回暖情绪，已经开始传递到改善房。这一现象也出现在北京以外二线城市。
正如小镇之前所说，当前房地产迟迟无法恢复，有两大原因，一是在国家政策和产业发展吸引下，大量资金离开房地产领域转投科技和先进制造；二是情绪，这几年的下跌导致情绪上已经麻木了，购房者想等等，卖房者除非迫不得已也有些“破罐子破摔”的心态。
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关于房地产，有很多国内外机构分析。
小镇概括大概分为三类：
一是认为 2026 年到 2027 年左右实现“止跌回稳”。
持这一观点的居多。这一块单独重点谈。
二是认为问题仍然严重，政府重视度不够，预判回暖会大幅延续到 2029 年到 2030 年，乃至更长。持这一观点如日本野村证券，辜朝明就是野村证券旗下的首席经济学家。
野村最近报告主要是分析 11 月经济数据，认为房地产已经成为最大的拖油瓶。提到 11 月房地产投资增速进一步下滑到负 30.1%，大大低于同期基建投资的负 11.9%、制造业投资的负 4.5%，还提到房地产相关数据都处于负值，并向下深化。
基于上述数据，野村证券给出的结论是中国当前已
经不是房地产单一行业问题，而是全面的总需求不足，质疑中国的决策者反应不够紧迫和果断，推出政策跟不上经济恶化。由此认为中国 2025 年四季度经济增速为 4.3%、2026 年上半年增速会进一步下降到 4.1%，除非中国认识到决策错误，采取大规模刺激性手段，那么下半年有望恢复。
三是介于二者中间。比如最近调整预期、转为更悲观的高盛。
高盛之前持观点一，认为 2027 年止跌，但最新的研报预期下调。比如原预测 2027 年一手房价格、销售额变动为 0%，新预测调整为负 3%、负 7%；2027 年二手房价格也从原预测的 0%，下调为负 7%，销售额也从原预测的 2026 年止跌、2027 年增长 15%，调整为 2026 年大跌 12%、2027 年跌 7%。
也就是认为房地产复苏时间点后移，而二手房疲软成为拖累房地产的主要因素。
上述是主要的研究倾向，用来辅助我们理解政策。但是一定要注意小镇多次强调的，金融机构、专家学者的公开表态是有立场的，主要是为了自身利益服务，这并不是说他们别有用心，很多时候也是视野的局限。
金融投资机构，更关注的是一二级投资市场尤其是二级市场，这对经济缺乏全局认识，更不要说跳出经济去观察一个国家乃至全球的整体情况。在当前主流西方经济学，往往将重大意外变化忽略掉，这就导致金融机构的分析更适合平稳、少有变化的平时，一旦进入变革期，就很容易出错。如果长期关注投资机构的研报分析，就会发现一旦涉及中国宏观政策和经济、产业整体走势，判断准确率并不
高。
就拿房地产来说，机构的研报、路演针对的绝不是普通购房者，而是有一定资本的投资者，尤其是房企。他们的研报一个作用就是替不方便说话的房企展开游说工作。中国没有美国那样极为发达的政府游说体系，想要影响决策的难度还是比较高的，因为最核心的决策思考者恰恰是决策者本人，小镇在《理解中国的底层逻辑：政策是如何制定的？》大致将中国决策体系分为决策层、参谋层和影响层。
对房企而言，现在最希望的就是国家赶紧下场救市，包括加大财政收储存量房、帮助房企解决债务危机、要求银行系统加大放贷等等，总之就是要大刺激、大放水，而且要引导更多资金流向房地产领域。房企过去主要通过决策体系内部施加影响，但这几年国家对房地产的态度很明确，要求脱虚向
实，支持科技创新、先进制造，并对与房地产深度捆绑的金融业提出“人民性”“政治性”“支持实体经济”等要求，放水也非常克制，更强调精准滴灌。
在这种情况下，通过金融机构的研报影响公开舆论，成为必然选择，金融机构也乐意提出呼吁国家加大资金扶持的建议，最起码可以向房地产投资者提供情绪价值，卖方机构尤为积极。因此上述观察，一定要注意来源和立场。
比如野村判断 2026 年上半年增速 4.1%，有何依据？
要知道现在已经强调政策靠前发力，最近最高决策者提出“有些‘十五五’规划项目准备好了，可以提前开工建设，但必须以防止无效投资为前提，严防建成即荒废、投资即流产的问题”。
中国讲究“开门红”，在目前普遍认为 2026 年增速目标在 5% 左右的情况下，上半年无论如何也要差不多，这才能够为下半年争取更宽松的环境，从而加速改革，这也有利于预期改善。2025 年就是典型，上半年同比增长 5.3% 的成绩一出，完成全年 5% 已成定局，明显感觉到下半年网络上都清净了许多。
总之，要关注不同研究来源提出的问题，但不宜盲从，这不利于我们把握政策大势。
而持观点一，也就是 2026 年到 2027 年实现“止跌回稳”的主流声音，主要依据有三：
一是跌幅说。认为中国这一轮房地产跌幅已经超过
日本当年跌幅，认为已经差不多了。这一方也有数
据支撑，那就是相比 2024 年的大跌，2025 年房价
跌幅已经明显收窄。
二是时间周期说。美国机构和内部分机构居多，主要是参考美国 2008 年房价下跌后的恢复周期，美国全房价指数在 2007 年 1 月达到峰值，跌入谷底是 2012 年 1 月，2016 年 11 月恢复到危机前水平，不同地区恢复速度差异显著。由此认为中国在 2026 年到 2027 年实现筑底。
但上述两个太刻舟求剑了，忽略了中国与美日的巨大不同。比如在处理方式上，日本是黏黏糊糊，海外资本拿走大多数收益；美国则习惯了房地产的周期性危机，采取了快速出清。具体在星球 11 月 30 日《为什么国家不举债收储存量房救市》谈到了。
三是利率说，出租回报率与房贷利率、资本市场稳健投资收益率之间的比值。这也是小镇之前建议采
取的观察视角，随着房地产普遍上涨的预期打破，过去不在意的收益成本比被关注，决策更加理性。
这一观点也拿出了香港的论据，香港今年上半年开始回升，主要原因是香港 5 月抛售港币稳汇率，影响到基准利率，显著降低了房贷利率，于是稳住了小户型，目前香港小户型的租金回报率已经高于房贷利率，投资小房子就是理性选择了，再传递到改善、舒适。
目前很多机构热议利率说，一个主要目的是呼吁国家推出房贷贴息。这一政策的本质，就是在已经不适合继续大幅压降银行息差的情况下，通过贴息，促进出租收益率和房贷实际利率更加接近。
香港当前房贷封顶房贷利率 3.25%，当前内地新增房贷利率为 3.03%，公积金首套利率更低，不过分
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进一步分析未来政策。
目前房地产领域讨论比较多的是降息、收储、房地产税、贴息四大政策。
首先，幻想大刺激、大放水的可以洗睡了。
正如小镇在第二部分所说，不要管公共舆论的种种呼吁加大刺激的呼声，要注意都是什么人、什么机构在说这种不切实际的话，他们的目的是什么。
国家态度已经非常明确了，我们研究政策，一定要站在决策者的高度，而不是盲从于机构、专家，有一个基本判断：越是在公共网络上活跃的专家，其政策影响力越低。
时间维度：
当下仅仅是长期战略的一个阶段，决策着眼的绝不仅仅是当下乃至未来几年，而是要以 10 年甚至百年尺度进行规划。典型如毛主席在 1955 年就设想十到十五个五年计划，建成一个强大的社会主义国家；1987 年在毛主席“两步走”战略基础上，正式提出经济建设“三步走”战略，第三步确定为“到下个世纪中叶，人均国民生产总值达到中等发达国家水平”。
空间维度：
三个层次，不断缩小：
经济仅仅是国家决策的一个重要维度，但不是唯一，比如近几年反复强调的“统筹发展和安全”；房地产问题也只是经济领域一个重要领域，“新质生产力”要比房地产更加优先，这也导致社会资金从房地产领域流出；而在房地产领域，房地产投资、房企的市值盈利，也只是一部分考量因素，更重要的因素是民生、防风险。
总之，以房地产为动能的经济发展时代已经结束了，回不到过去了。
最近半年有两个非常明确的信号：
一是城市工作会议，明确城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的新阶段，要求房地产行业需适应这一转变。
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