每日金融
FINANCE DAILY

安邦集团中国宏观经济研究中心

2026 年 7 月 30 日星期四总第 7050 期

分析专栏

【如何理解房地产与城市消费的关系?】

中国房地产市场的持续调整，正在产生远超房地产行业本身的经济影响。一个容易被忽视的事实是，中国居民财富高度集中于住房，住房价格下降虽然不等于居民银行账户中的现金被直接扣除，却会降低家庭净资产，削弱养老、置换住房和代际传承的预期。对于仍然承担房贷的家庭来说，资产价格可以下降，贷款本金却不会同步减少，家庭由此面对的是 "资产缩水、负债刚性" 的资产负债表压力。在收入和就业预期偏弱的情况下，家庭会更加倾向于储蓄，减少餐饮、旅游、娱乐等可选支出。

根据央行及家庭财富调查, 房产曾占到中国城镇居民家庭资产的近七成, 是家庭财富配置的绝对重心。国际清算银行 2025 年发布的一项研究, 利用 2017 年 1 月至 2023 年 3 月的支付宝消费数据, 对中国 33 个一、二线城市进行分析后发现, 房价每上涨 10%, 家庭后续消费平均增加约 1.6%。这种住房财富效应主要存在于一、二线城市, 在三、四线城市并不显著, 而且对住房所有者和年龄较大的家庭更为显著。反过来看, 房价持续下降也会削弱家庭消费。因此, 房地产调整由资产价格问题转化为消费需求问题, 是由中国家庭财富结构所决定的, 而房地产市场调整对居民消费的影响, 在一、二线城市尤为明显。

这是为什么呢? 一、二线城市房产的绝对价值及其附着的区位、教育、公共服务和稀缺性溢价显然更高。同样是 30% 的房价下跌, 一套 150 万住房的账面损失是 45 万, 一套 1500 万住房的账面损失则达到 450 万元。后者对家庭财富安全感、改善置换能力和长期消费决策的影响显然更大。

问题还不止于房价下跌带来的家庭资产大幅缩水。一线城市过去长期围绕高地价、高房价和较强的消费能力, 形成了高租金、高人工、高物业费用、高装修投入和高获客成本的商业运行体系。房地产成交价格在买卖双方重新议价和急售过程中迅速下降, 居民的消费预期也在短期内明显转弱, 但商铺租约、员工工资、装修折旧、物业费和平台推广费用却不会同步调整。于是, 一、二线城市出现了一个突出的 "速度差": 居民财富和消费能力下降得较快, 城市商业成本下降得较慢。

以上海为例，静安府一套 93 平方米的住房，2022 年成交价约为 1348 万元，近期同小区相近房源成交价约为 793 万元，房屋价值减少 554 万元，跌幅约为 40%，若将税费、装修等前期投入计入，购房者的综合账面损失可能接近 50%。这一案例虽然不能代表上海整体房价跌幅，却说明一线城市高总价住房的价格调整，容易转化为巨额的绝对财富损失，进而削弱居民的财富安全感、住房置换能力和可选消费意愿。

问题在于，居民资产价格和消费预期已经快速调整，围绕高地价形成的城市商业成本却下降得相对缓慢。例如上海零售物业市场虽然已经开始降租，但降幅仍不足以消除这种错配。仲量联行数据显示，2025 年第四季度，上海核心商圈首层平均租金环比仅下降 0.4%，至每天每平方米 41.8 元；非核心区域环比下降 1.3%，至 14.4 元。与此同时，核心商圈空置率仍有 8.4%，非核心区域达到 13.3%，业主仍需通过租金优惠和灵活租约吸引品牌入驻。这表明，一线城市的商业空间成本的确随着房地产市场在调整，但调整速度明显慢于居民财富和消费能力的变化。对经营者而言，即使租金下降了几个百分点，只要营业收入和客流下降得更快，租金占收入的实际比重仍会上升，经营压力反而可能继续加重。

餐饮业尤其能够反映这种压力。作为曾经国内精致餐饮与 "溢价能力" 的天花板，上海餐饮业在此轮周期中经历着最残酷的去泡沫化。根据上海市统计局、辰智大数据以及各大餐饮研究机构的最新调研，2025 年上海餐饮收入同比下降了 1.9%，餐饮活跃门店总数也从高峰期的 20.15 万家左右萎缩至 16.2 万家左右。其中，高端餐饮成为 "重灾区"。上海人均消费 500 元以上的高端餐厅，在一年多的时间里数量直接从 2700 家腰斩至 1300 家左右，净关闭了 1400 多家高端门店。

其中的道理很简单。房地产调整之后，居民消费能力和消费意愿下降，但是餐饮经营的成本却没有显著下降，甚至反而上升。餐饮企业的食材、人工和房租通常合计占门店成本的七成以上，其中食材约占 30%—45%，人工占 20%—30%，房租占 10%—20%，水电能耗和营销推广也分别构成重要支出。这些支出中，装修属于沉没成本，熟练厨师和服务人员的工资难以大幅降低，客流减少后商户反而需要增加平台促销和营销投入，食材成本也在刚性上升。

基于上述讨论，安邦智库（ANBOUND）首席研究员陈功先生认为，在房地产调整之后，一线城市促消费不能只停留在发放消费券和举办短期促销活动上，还需要关注商业供给的成本结构，在城市中开辟一批低成本的 "活力中心区"，提供更多平抑消费价格的空间。北京隆福寺近期的变化提供了一个低成本 "活力中心区" 的正面案例。

总而言之，房地产市场调整带来的真正挑战，并不仅仅是居民财富缩水或者消费疲弱本身，而是过去依托房地产繁荣形成的城市运行模式正在面临重新适配的问题。建设低空间成本、低参与门槛和低获客成本的活力中心区，是使城市商业重新适应居民真实支付能力的重要政策方向。

最终分析结论（Final Analysis Conclusion）：

中国房地产调整正在通过居民财富效应向消费市场传导，一线城市面临的特殊问题，则是高溢价住房所造成的绝对财富损失较大，而高地价时期形成的商业成本体系调整相对缓慢。居民支付能力下降与经营成本刚性并存，使普通商户降价、品牌商户涨价、中间层商户退出，城市商业由此走向两极化和活力衰退。房地产危机之后，一线城市真正需要调整的，不只是房价和消费信心，而是建立在高房价基础上的整套商业成本体系；建设低空间成本、低参与门槛和低获客成本的活力中心区，是使城市商业重新适应居民真实支付能力的重要政策方向。

【优选信息】

【政策：九部门启动科技金融可信数据空间试点】

日前，央行等九部门联合印发《关于加强科技金融领域数据开发利用的通知》，针对科创企业缺抵押、信用数据不足、跨部门信息割裂等融资堵点作出制度安排。支持机构规范使用科技公共数据，鼓励地方搭建授权开放渠道，推广信息查询、联合建模等模式，并启动科技金融可信数据空间试点，依托隐私计算实现数据可用不可见。统一数据目录和授权流通机制，有助于降低银行科创风控的信息成本，推动信贷资源流向缺乏传统抵押物的中小科技企业，加快科技金融由依赖抵质押向数据驱动风控转型。

【形势要点：新一轮国资国企改革启动实施】

近日，国务院国资委在京召开地方国资委负责人研讨班。上半年地方国企实现利润总额 8126.8 亿元、同比增长 7%，完成固定资产投资 2.6 万亿元，研发经费投入 2693.6 亿元、同比增长 2.9%。会议把下半年工作锁定为制定实施 "十五五" 规划和推进新一轮国资国企改革的总抓手，六大任务构成一条清晰的 "稳规模、提质量" 逻辑链：高质量稳增长筑牢底盘，科技创新攻坚提升产业链安全，布局优化推动国有资本 "三个集中"，新一轮改革实施适配新质生产力，穿透式监管提升效能，重大风险防范筑牢屏障。

【形势要点："互换通"机制下人民币利率互换交易快速增加】

据上海清算所的消息，2026 年二季度，"互换通" 清算量达 1.7 万亿元，同比上升 47.8%；截至 2026 年 6 月末，"互换通" 累计清算量达 13.4 万亿元，在同期银行间利率互换市场的占比达 12.6%。"互换通" 境内外参与者稳步扩容，市场集聚特征凸显，交易期限和结构也发生新变化。

【形势要点：上半年信托行业业绩修复但分化仍明显】

根据已披露的 2026 年上半年财务数据，约六成信托公司营业收入实现同比增长，行业盈利能力有所改善，但业绩增长主要集中于头部机构，部分中小信托公司仍面临转型压力。据统计，超过 50 家信托公司披露的上半年数据显示，行业合计实现营业收入约 321.8 亿元，同比增长 6.1%；净利润约 180.42 亿元，同比增长 12.1%。

【形势要点：二季度中国黄金需求分化显著】

世界黄金协会 7 月 30 日发布的《2026 年二季度全球黄金需求趋势报告》显示，二季度全球黄金总需求为 1269 吨，同比持平；上半年需求同比增长 2% 至 2522 吨。值得注意的是，中国黄金需求出现明显分化：二季度中国金饰消费量为 50 吨，同比下降 28%，环比下降 42%，创 2004 年以来最低的二季度水平；但投资金需求仍处于高位，二季度中国金条和金币需求达到 107.2 吨。

【形势要点：外贸税收营商突出问题制约企业经营活力】

尽管我国外贸领域税收营商环境已显著改善，但仍存在一些突出问题制约企业经营活力进一步提升：出口退税实际办理时长仍较长且不稳定；外贸综合服务企业退税监管过严；跨境电商出口退税存在 "最后一公里" 问题；部分税收优惠政策门槛较高；税务部门国际税收专业人才短缺等。

【形势要点：地方AMC组建集团以提升金融服务能力】

中原资产管理有限公司发布的文章显示，近日，中原资产投资管理集团有限公司举行揭牌仪式。这是首家以地方不良资产管理公司（AMC）为核心组建的集团公司，将通过横向联合该领域内多家公司，通过协同效应增强资产消化和处置能力。

【形势要点：商业银行同业存单发行计划扩容与收缩并行】

商业银行 2026 年同业存单年度发行计划迎来密集 "出炉"。农业银行、建设银行、交通银行均上调发行计划，其中农业银行以 23557.1 亿元的年度发行规模稳居六大行首位；但工商银行、中国银行两家大行主动收缩同业存单发行额度；股份制银行迎来集体收缩潮，兴业银行同比降幅达 42.86%。

【形势要点：用户增长停滞下国内"手游"收入增速明显下降】

根据中国音像与数字出版协会游戏工委 7 月 30 日发布的《2026 年 1—6 月中国游戏产业报告》，上半年国内游戏市场实际销售收入达到 1884.5 亿元，同比增长 12.17%；游戏用户规模为 6.84 亿人，同比增长仅 0.82%，增速已经连续第五年低于 1%。

【形势要点：长鑫存储估值或需关注技术边界】

近期长鑫存储上市后估值快速提升，但从技术路径和产品结构来看，其长期成长空间仍需结合技术代际与市场结构审慎评估。目前长鑫量产主力仍集中于 17 纳米左右 DRAM 工艺，受先进光刻设备限制，主要依赖 DUV 多重曝光而非 EUV。当前全球 DRAM 行业利润增长的核心动力已逐渐转向 AI 服务器所需的 HBM 产品，而长鑫现阶段仍主要依赖消费电子、PC、手机等通用 DRAM 市场，HBM 尚处研发和验证阶段。

【市场：高通利润大跌25%加速多元化转型】

高通近日发布 2026 财年三季报，营收 99.5 亿美元，同比降 4%；净利润 20 亿美元，同比大降 25%；QCT 手持设备业务营收 50.86 亿美元，同比下滑 20%，是拖累整体业绩的核心因素。高通确认近期赢得的两款定制硅芯片项目已开始晶圆生产，将于 2026 年 12 月季度起产生实质性营收；公司重申 2027 财年数据中心业务营收 50 亿美元的目标，并预计 2027 财年非手机收入增速超过 60%。

【形势要点：Visa推动裁员和技术重组并扩大AI应用】

支付巨头维萨（Visa）计划裁减约 2600 个工作岗位，占其全球员工总数的约 7%。此次裁员是公司围绕技术和产品运营进行重组的一部分，同时旨在进一步扩大人工智能（AI）的应用。

【形势要点：监管诉讼推高华纳兄弟交易成本】

据彭博社报道，派拉蒙天空之舞收购华纳兄弟探索公司的交易并未破裂，但监管阻力正在显著抬高交易成本。加利福尼亚州等 12 个州已提起反垄断诉讼，双方目前同意将交割推迟至法院作出裁决，最迟可能延至 2027 年 6 月。

【形势要点：Meta的业绩报告加深市场对其增长的担忧】

路透社日前报道，Meta 第二季度营收 608.01 亿美元，同比增长 28%；但净利润降至 158.48 亿美元，同比下降 14%，每股收益 6.18 美元。利润下滑主要因为成本费用同比激增 55%，其中包括 24 亿美元法律费用和 11.8 亿美元遣散费，以及 AI 人才薪酬、服务器折旧和数据中心运营成本上升。

【形势要点：阿根廷将激进改革央行以"消灭通胀"】

近期，阿根廷总统米莱宣布将提出以严格的货币纪律和强化央行独立性为核心的央行改革提案。核心内容包括：修改阿根廷央行章程，恢复央行维护货币价值的核心使命；全面禁止央行以直接或间接的方式为政府提供融资；加强对央行领导层保护等。

【形势要点：美联储维持利率不变但内部分歧显著】

近日，美联储宣布继续维持联邦基金利率在 3.5% 至 3.75% 的区间不变。但令市场普遍关注的是，在这项利率决定的 12 票表决中，多达 3 人投反对票，并主张加息 25 个基点。这是 10 年来首次有 3 名美联储决策者在利率政策方向上表示明确反对。

【每日数据】

最新外汇牌价（2026年7月30日 5:30pm）

1 美元兑人民币 6.7573
1 美元兑日元 163.34
1 美元兑港币 7.8441
1 欧元兑美元 1.1463

上海银行间同业拆放利率 2026年7月30日

隔夜 (O/N): 1.4 (3.8BP↓)
1 周 (1W): 1.455 (5.5BP↓)
1 个月 (1M): 1.42 (0.1BP↓)
3 个月 (3M): 1.43 (0.1BP↓)

NYMEX 原油期货: 每桶 84.46 美元
ICE 布伦特原油期货: 每桶 88.09 美元
COMEX 黄金: 4097.00 美元

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0731｜每日金融-第7050期（ANBOUND）