最近看到对房产的新的定义，叫做“大宗耐用品”，这是值得关注的一个事情，因为一直以来，为了解决居住问题，房地产行业被认定为一个非常特殊的行业，跟民生等紧密挂靠，这就使得非市场化的手段随时可以介入到房地产市场。
随着房子已经不再稀缺，房产需要回到单纯的消费属性，但对于中国房地产市场来说，这远远不够。当然，如果有人觉得中国房地产行业目前非常正常，那就没必要再往下看了，因为我这里提出的一个讨论背景是，中国房地产行业需要“拯救”。
这里面需要增加一些前提，如果承认价格是供需的重要信号和判断标准，那么中国市场上的房子，已经进入了严重过剩的阶段，否则价格不会从高点滑落超过 50%。当然，如果有人认为价格的大幅下跌，不是供给端的严重过剩，那也没必要往下看了，因为需求端的不足实际上跟供给端的过剩是同一个问题，价格走势是不会骗人的。
好了，如果承认房子是严重过剩的，而且房子需要回归到普通大宗耐用品这样一个定性，以下的讨论才具备意义。
为什么要强调对一个产业或一种产品的定性呢，原因是，如果把一个产业或一种产品搞成特殊产业和特殊产品，实际上从发展的角度来说，就失去了市场层面的讨论意义，因为参与主体本身是固定的。就比如发射火箭，如果将其定义为国家安全相关，那可讨论的范围是非常有限的，参与主体是固定的，所有的消费、成本和路径，都是固定的，就不太可能存在市场层面的讨论意义，你只需要关注参与主体发布的消息，市场被动接收就可以了。
当房地产行业不再特殊，意味着参与主体不再固定，才有市场层面的讨论意
义。
那到了今天，当房子严重过剩，参与主体不再固定，这个时候想“拯救”房地产行业，需要哪些战略性方法呢？请注意，我这里说的不是什么银行利率或公积金贷款，或地方政府采购存量住房等，这些措施其实很难解决中国房地产面临的根本性难题。
中国的房地产问题，需要拓展思考，如果仅仅盯着房地产本身，是没有解决办法的，严重过剩和回归消费品属性，只是让这种讨论成为可能，而不是说其讨论的办法成为可能，因此以下的观点，仅供闲聊。
首先，房地产最根本的底层推动力，实际上是人口和人才战略问题。如果我们去看国际市场，只要是房地产行业拥有可持续发展能力的国家，一定是人才强国、教育强国、人口强国。请注意，我这里说的人才、教育和人口，实际上是一个动态的词，也就是说，如果无法将房地产打造成为一个跟人口、教育、投资等相关的国际产业，房地产的可持续性是严重存疑的。
我举个例子大家就明白了，比如中国现在的出口主要是制造业，
中国很多企业的可持续发展，实际上也是靠出口来维持的，因为国内需求是固定的，如果不能持续开发国际市场，国内需求一定是有上限的，也就是只依靠国内市场，企业注定会陷入低增长和负增长，但如果把国际市场作为开发目标，其增长潜力就没有上限，就是可以持续的。
房地产行业也是同样的道理，只是房地产行业的“出口”跟制造业的出口是反过来的，房地产的出口，就是要让国际人口和国际资金来中国买房，这就完成了中国房产的“出口”。所以我说，中国房地产的可持续问题，实际上是人口、人才、国际消费投资体系打造等战略问题，未来采取什么样的人口和人才模式，也就是采取何种国际化人口模式，才是决定中国房地产市场的关键。
当然，你说让外国人来中国买房，万一资本控制了中国房地产怎么办呢？其实这个问题很简单，既然是严重过剩的，既然是纯商品化的，这就类似于说，让外国人买大量的中国制造，而且是严重过剩的中国制造，是一个值得担心的问题
吗？当然不是。
因此，矛盾点就在这里，在无法将中国房地产行业打造为国际市场的背景下，仅仅依靠非常末端的刺激政策，是解决不了根本性问题的，尤其是在人口规模总体开始下降的背景下，这种严重过剩不会随着时间的推移而自然地被消化，恰恰相反，如果没有国际人口和资金的介入，中国房地产市场的过剩还会不断地加剧，而不是降低。
其次是，金融机构需要跟消费者一起承担房价波动的风险，而不是单纯由购房者来承担。很多人可能会说，既然是普通消费品，购房者应该承担房价波动的全部责任。其实这样说也没有问题，但这会导致一旦进入到持续数年这样的房价下跌周期，会使得购房者的债务压力剧增，从而打击整个经济领域的消费信心，这种普遍性的，或者说规模性的对消费信心的打击，需要数十年才能恢复，对经济的发展和各类政策实施都极其不利。
同时，为什么我说金融机构必须要一起承担房价波动的风险呢，原因是，购房者往往是基于抵押贷款，而抵押贷款实际上最根本的评估在于银行。这就好比说，你去抵押一个东西，接收抵押物的一方说，这个东西现在值 100 万，我给你放款 80 万，等到抵押物价格大幅下跌之后（比如跌后只值 50 万），你放弃了赎回抵押物（成为绝当品），接收抵押物的一方就不能再去追要其他价格波动的损失，因为发放贷款时你要为自己的估价负责。
也就是说，如果购房者出现了财务压力，放弃偿还抵押贷款，与此同时放弃房子拥有权即可，不再承担任何其他偿还责任这是正常的做法。而现在的情况是，当购房者放弃偿还贷款，放弃房产拥有权的时候金融机构还要按照房子拍卖的价格，来计算够不够偿还原来的贷款数额，如果不够，还要让购房者继续还贷款
，这就使得一旦房子下跌，断供增加，整个大规模的债务负担，以及难以负担的新债务，会将更多的经济主体和整个社会的消费，以及各种压力推向难以挽回的低谷。
之所以叫做抵押贷款，这里面金融机构对房子的评估是最重要的部分，如果不对这种评估负责，那就不应该叫抵押贷款。你拿一个东西去做抵押，接收抵押物的一方一定是按照对抵押物的判断来发放贷款的，而且其终极保证就是一旦无法偿还贷款，就没收抵押物，这才使得双方可以达成这样的交易。如果抵押物接收方，不承担评估的责任，那购房者就变成了无限连带责任，抵押贷款变成了单纯贷款，跟房子没有关系了，那为啥还要搞抵押呢？
也可以这么说，当金融机构不再为估价负责，那就不会认真估价，不认真估价，就不可能建立合理的信贷机制，最后的结果就是房价的波动，会让购房者承担几乎所有价格波动的风险，以及所有的信贷成本，这在房价上涨的时候看不到其其对整个社会的冲击，而一旦房价下跌，占整个消费体系一大半的房产等消费，都会受到打击，相当于无数个社会个体，在为金融机构消化风险和损失。
如果去看看美国等市场，为什么很快就能走出房产危机，使得经济和消费能重回正轨，进入到新的增长通道，其中一个重要的原因是，购房者只承担失去房子的风险，而其他所有信贷和信贷成本风险，全部由金融机构承担，一旦遇到房地产危机，政府只去救信贷机构就可以了，不会永久性的伤害到无数个购房者，因为购房者要么继续还按揭贷款住房子，要么放弃房子不还贷款，而我们市场现在的情况是，就算房子被收回了，还得继续还贷款，这是没有任何道理的。这预示着，当初金融机构给购房者发放了远超过房产市值的贷款，金融机构持续高估房价，以放出更大额度的贷款，这就使得这一交易变成了金融机构对房价走势的无责任单向评估和利用，同时又不对这种判断负责。
因此，金融机构在中国房地产领域，尤其是购房者这个角度，需要承担什么样的责任和成本，这也关系到中国房地产未来的可持续金融消费制度设计问题。
第三个是，要解决房地产供给端的问题，需要重新思考中国的土地和房产
建设的细节和逻辑。
我说个题外话，过去很多年，中国一直在植树造林等，以及主动和被动地进行城市建设，尤其是近些年来，人口的老龄化、少子化、城镇化等，消失了很多村庄。这会出现一个什么情况呢，就是未来中国需要防止两个自然性的风险，一个是森林火灾，另一个是野生动物入侵。
很多人可能不理解这是什么意思，其实中国一直是人口大国，人活着就要吃饭，要吃饭就要烧柴火和盖房子，而历史以来，烧柴火和盖房子，都需要木头，这就使得中国大地上，很难出现森林，是一个严重缺木材和森林的国家。但随着能源的转变，以及建筑模式的改变，人们不再需要木头来烧火做饭，也不需要木头来盖房子了，未来会有越来越多的森林，而随着森林覆盖率的提高，森林火灾和野生动物入侵这类风险会越来越多。
那这跟房地产行业有什么关系呢，其实关系很大，未来大家会慢慢发现，中国最不缺的恰恰是用来盖房子的土地，很大的可能是，中国会有越来越多的地方毫无人烟，有越来越多的地方会变成原始森林，就算在绿树成荫、气候宜人的地区，很有可能也会出现连续的数十公里没有人居住的情况。也可以这么说，目前对土地稀缺的判断，跟二十年前对人口增长的判断一样错误，未来中国最缺的将是人口，最不稀缺的将是土地。
如果土地不再稀缺，房子的供给需要产生非常重要的逻辑变化。为什么当下的房子很快会出现严重过剩的情况，其中一个重要的原因是，如今的房子，已经不占土地了，占的是空间，占的是向上的天空，而天空是无限的。
当我们持续的塑造土地是稀缺的这一观念的时候，无形当中会影响到几乎所有的城市建设和房地产市场，使得我们不得不持续地建造高楼，也就是鸽子楼，因为这样可以节省土地。
当中国所有的城市，都变成纽约曼哈顿和上海陆家嘴的时候，中国的房子一定是严重过剩的，因为空间是无限的，人口是有限的
如果从土地改革的角度解决中国房地产市场的供给和居住问题，我的理解是
，需要严格限制高层的建设，这不是简单的对几百米高层的限制，而是未来所有的住宅建设，都不能超过 10 米等这样的模式，也就是所有的新建住宅地上部分不能超过三层。当然，特殊的城市除外。
只有这样，中国才能放弃错误的，以土地稀缺为前提的住宅建设模式，才能避免进一步的压缩居住环境，才能把房产跟土地一起纳入到影响供给的体系当中，也就是房子的供给跟土地的供给必须保持一致，而不是一片土地可以搞出无限房产。
在全球任何房地产发展较好的国家和地区，除了非常特殊的一两个城市，其他几乎所有地区的居住模式，实际上都是独栋或类独栋的，这从长远去看，这恰恰是可持续的，因为房子没有寿命限制。如果是高层，实际上就变成了公共产品，是有严格的寿命限制的，实际上我们现在开发的这些高层住宅，跟酒店、图书馆、体育馆是一样的，看上去是私人住宅，实际上完全是公共空间，跟酒店的一张床、图书馆和体育馆的一把椅子没有根本性区别。
更重要的是，这种类似公共空间的住宅模式，是很难产生房产税的，因为并不占有单独的土土地。从长远看几乎全是维护成本，而且是不会随着维护成本的增加而延长使用年限的，变成了一次性住宅产品，这会吃掉未来地方政府很多的财政收入（需要不断的城市更新）。要支撑这样的模式，实际上就要让每一个城市得变得像曼哈顿和陆家嘴一样，靠高频率的交易来产生交易税和增值税等才能支撑，否则就完全变成了负资产。这就是为什么很多稍微偏远一点的城市，没有未来人口和二手房交易量的城市，已经出现了负价格的房子，就是房主倒贴钱转让房子，因为如果不贴钱转让（卖出）的话，还得缴纳物业费等持有成本。
因此，从供给端去思考中国的房地产供给问题，如果不破除土地是稀缺的这一偏执且注定错误的观念（类似于对人口的错误判断），就很难摆脱现有的高层建筑模式，中国的房子供给就永远不会再稀缺了，因为空间跟土地不同，是无限的，原来占地数公里的多个村庄人口，资料群加现在一个几亩地的高层社区就完全搞定了。
这种高层、集约、公共型居住模式主导的房地产市场，要想变得可持续，必须要有一个重要的前提，就是人口和消费增长的速度要非常快，这就又回到了第一个问题，必须要有国际资金和人口的参与，如果中国所有的地方都是曼哈顿和陆家嘴，这种模式就是可持续的，因为有不断的未来人口和国际资金，有足以支撑其良性运转和可持续公共维护成本支出的高频房产交易和由此带来的交易环节税收。
关于经济问题，是选择、成本和可持续的复杂变化过程，就比如失业问题，很多人会觉得，是人口太多了，是大学毕业生太多了，才会导致很多人找不到工作，但其实失业的问题，最根本的原因是消费不足引起的。没有足够的消费，就无法创造足够多的工作岗位，引入国际人口和国际资金，本质是从可持续的角度解决消费问题，如果中国建设能力的外溢，是建设了足够多的城市住宅，那把这些过剩的住宅推向国际市场，让中国的房地产市场成为国际市场，由国际资金消化过剩住宅带动的消费，将是无限和上不封顶的。
如果去看欧洲、美国或日本等，几乎所有现代国家的房地产行业的复苏，其带动的消费和经济增长，或者说走出通缩，无不是外循环的结果，仅仅内循环是跨越不了周期的，因为有一些重大的经济元素，在内循环的模式下是无解的，比如人口和新增消费需求，内循环的体系下这两个市场要素无解。
另外，金融机构在房地产等消费市场扮演的责任角色也需要重新规划和思考；尤其是土地稀缺的观念，很有可能是未来制定各类政策当中最大的一个误判，其带来的影响很有可能超过对人口问题的误判。
以上纯属闲聊！
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